”Priserna i fastighetssektorn är uppochned – nån har fel”

Prissättningen i fastighetssektorn är skev i dagsläget då bolagens obligationer i många fall ger högre avkastning än preferens- och d-aktierna.

När marknaden justerar felprissättningen kommer någon bli vinnare och någon förlorare, skriver Coelies förvaltare Fredrik Tauson i en gästkrönika.

En gammal sanning är att räntefolk är alltför negativa medan aktiefolk är alltför för positiva. Grunden till detta har sannolikt att göra med att en placerare i räntemarknaden har en begränsad uppsida men en stor nedsida vid felsteg. Det lönar sig alltså att fokusera på vad som kan gå fel. En aktieinvesterare å sin sida sätter sitt hopp till uppsidan och missar då och då analysen om vad som faktiskt kan gå fel.

Möjligen är detta förklaringen till den skeva prissättningen vi just nu ser mellan preferensaktier, d-aktier och obligationer i fastighetssektorn. 

Ju längre ner i ett bolags kapitalstruktur du investerar desto högre är risken för förlust och desto högre bör därför den förväntade avkastningen vara. Stamaktieägare, som ligger längst ner, har som bekant ingen buffert framför sig. Här finns heller nästan aldrig något att hämta om bolaget går i konkurs. Medan banken, som ligger högst upp, sällan gör någon förlust.

Det är bara att titta på bankernas minimala kreditförluster. Samma ordning gäller i tillgångsslagen där emellan. Obligationsägarna som sitter på en lägre risk bör således förvänta sig en lägre avkastning än preferens- och d-aktieägarna. Inte tvärtom.

Men i svenska fastighetsbolag är allt uppochned för tillfället och någon måste därmed ha fel. Att döma av avkastningskravet hyser de som investerar i preferens- och d-aktierna i flera av fastighetsbolagen en avsevärt större optimism om framtiden medan obligationsägarna i regel har en mycket mer negativ syn.

Man får i dagsläget därför högre avkastning till en lägre risk i obligationerna jämfört med preferensaktierna i flertalet bolag. Överlag framstår därför obligationerna som mer köpvärda i dagsläget.

I samtliga fall förutom Sagax kan man hitta högre avkastning i obligationerna jämfört med preferens- och d-aktierna. I SBB är det i och för sig nattsvart oavsett läger. Mest intressant här är att obligationerna nu handlar på så låga nivåer att man förväntar sig att ta en faktisk förlust. Det skulle i så fall innebära att aktierna är mer eller mindre värdelösa. 

En skillnad mellan preferensaktie- och obligationsmarknaden är att den senare domineras av professionella investerare såsom fonder och institutioner medan aktiemarknaden har ett större inslag av privatpersoner. Det behöver i och för sig inte betyda att det är preferens- och d-aktierna som är felprissatta.

Det kan också förklaras av att det är materialbrist, det vill säga att det inte finns lika många utestående preferensaktier som det finns obligationer att välja mellan. Oavsett orsak så kommer resultatet i slutändan bli detsamma. Marknaden kommer justera felprissättningen och någon blir vinnare och någon blir förlorare.

Bakgrund | Fredrik Tauson

• Förvaltare på Coeli Asset Management
• Tidigare bland annat partner och grundare på Nordic Cross Asset Management, förvaltare av hedgefonder och kreditfonder på Catella och bakgrund som kreditanalytiker
• Skriver om investeringar och trender inom ränte- och kreditmarknaden var sjätte vecka

Fotnot: Skribenten representerar ett företag som är aktör med egna intressen på marknaden.