Mildare krav kan öppna dörren – men den kan snabbt stängas igen

Det skärpta amorteringskravet infördes 2018 och innebar att alla som tog bolån som översteg 4,5 gånger årsinkomsten var tvungna att amortera extra varje år, ovanpå grundkravet om amortering. Bakgrunden handlade om att kyla ner den vilda bomarknaden och få bukt med prisrusningarna, och i förlängningen förenkla för de som står utanför den ägda bostadsmarknaden att ta sig in.

Strax före det skärpta kravet ökade försäljningen av bostadsrätter tillfälligt, när bostadsköpare skyndade att genomföra sina tänkta affärer före kravet trädde i kraft. Sedan följde en viss inbromsning, innan pandemin och en tillfällig amorteringspaus infördes. Då sköt försäljningarna åter i höjden – mest för enrumslägenheterna, enligt statistik från bostadssajten Hemnet.

Men sedan dess har trenden vänt för smålägenheterna. De senaste två åren är det just ettorna som sett det största aktivitetstappet.

Försäljningen av ettor är två procent lägre nu än året före det skärpta amorteringskravet infördes. Andelen försäljningar av de större lägenheterna – de med fyra eller fler rum – har i stället ökat med 19 procent under samma period, visar Hemnets siffror.

Fram till det skärpta amorteringskravet utvecklades priserna för olika bostadsrättsstorlekar rätt mycket i tandem. Men efter 2018 har de mindre lägenheterna halkat efter de större.

Sedan dess har enrummarnas prisökning på rullande årsbasis varit 3 procent. Det kan jämföras med ökningen på 26 procent för de större lägenheterna, enligt Hemnet. För alla lägenhetstyper sammantaget är ökningen 13 procent.

Det beror på hur man definierar det, men den som förväntade sig högre ihållande aktivitet för enrumslägenheterna har nog blivit besviken. Priserna må ha hållits tillbaka av det skärpta amorteringskravet, men frågan är om det gjorde det enklare för unga och kapitalsvaga hushåll att ta sig in, säger Hemnets marknadsanalytiker Erik Holmberg.

Siffrorna tyder ju onekligen på att så inte blev fallet.

Slopat skärpt amorteringskrav och höjt bolånetak lär leda till att köpkraften ökar, särskilt i den målgrupp som är aktuell för smålägenheterna, menar Erik Holmberg.

Utbudet finns, visar Hemnets siffror. Faktum är att 2025 hittills är något av ett rekordår för ettor ute till försäljning, med en topp i maj. Då fanns nästan 7 700 ettor i utbudet – motsvarande siffra för juni var omkring 7 400 stycken. I fjol låg drygt 5 500 ettor ute under samma period.

Det handlar framför allt om att säljtiderna är långa för de mindre lägenheterna, säger han.

Köparens marknad, med andra ord. Inte minst om kraven mildras. Men frågan är hur länge effekten håller i sig.

I samband med att lättnadsförslaget presenterades i början av sommaren flaggade finansmarknadsminister Niklas Wykman (M) för en trolig prisökning på kort sikt. På längre sikt jämnar det ut sig när utbudet blir större, var resonemanget.

Erik Holmberg tar det också för sannolikt att priserna stiger när köpkraften ökar. Han menar att bara förväntningarna om prisökning efter regeländringen lär få priserna att stiga, redan innan ändringen ens är gjord.

Utbudet i sig tror han inte kommer att öka till följd av förändringarna.

– Sannolikt kommer fler som tidigare avvaktat vilja prova att sälja och ge ett högre tillflöde, men det kommer också öka på säljtakten och aktiviteten på marknaden, vilket drar ner utbudet, säger han till Omni Ekonomi.

Regeringens lättnadsförslag är nu ute på remiss och föreslås träda i kraft den 1 april nästa år. Det är synd att det inte sker tidigare, tycker han. Många har problem att sälja, samtidigt som många som vill flytta blir avskräckta av prisnedgångar och en osäkerhet kring marknadsutvecklingen. Lite olja i maskineriet är välbehövligt.

– Om priserna stiger eller sjunker är ju högst subjektivt utifrån situationen. Men en dålig rörlighet med hushåll som inte rör på sig på grund av ekonomisk oro och svårigheter att sälja, skulle jag säga är direkt negativt för ett samhälle i objektiv mening.