Skambud och tålamod – vilka är vinnarknep på trög bostadsmarknad?

Klondyke-stämningen som fastighetsmäklarna upplevde under pandemin är bortblåst. Nu råder huggsexa om allt färre uppdrag. Omsättningen på bostadsrätter har dykt till den lägsta nivån sedan åtminstone år 2000, vilket är så länge som SBAB:s statistik sträcker sig.

Tiden det tar att få sin bostad såld har fördubblats på ett år, visar en färsk genomgång från bostadssajten Booli.

Trögheten på marknaden hänger ihop med förlustaversion, som drabbar både köpare och säljare. Forskning visar att människor hatar att förlora pengar mer än de uppskattar att göra vinst.

Spekulanter blir passiva om de tror att priserna kan gå ner ytterligare och blir därmed rädda att göra dåliga affärer. Säljare upplever det samtidigt som en förlustsituation om priset på bostaden gått ner.

– Då aktiveras förlustaversionen. Man gillar inte göra förluster, så man blir därför väldigt obenägen att sälja, säger Richard Wahlund, professor vid Handelhögskolan i Stockholm, till SvD.

Det spelar nödvändigtvis inte så stor roll vad bostaden en gång köptes för eller om det blir vinst i slutändan. Om grannarna sålt för mer, eller om bostaden tidigare värderats högre, kan det ändå upplevas som en förlust.

Prisfallet svider inte för alla. Unga som vill in på bomarknaden har bättre läge än på länge. Ettor är särskilt svårsålda, skriver DN med hänvisning till Mäklarstatistik, vilket inte minst underlättar för förstagångsköpare.

Prisnedgången omfattar i princip alla objekt – bostadsrätter har backat i snitt 10 procent och villapriserna är ner 13 procent på ett år. Något som också skapar möjligheter för den som vill byta upp sig till ett större boende.

– Det kan vara ett bra tillfälle eftersom en köpare behöver låna mindre i förhållande till sin inkomst och på så sätt blir mindre räntekänslig, har Maria Wallin Fredholm, ekonom på Swedbank, tidigare sagt till Omni Ekonomi.

Grundtipset till köpare är att vara påläst om prisutvecklingen. Men på en fallande marknad, med låg omsättning, kan det vara en utmaning om priserna fortsatt ner efter att det senaste jämförbara objektet såldes.

Rådet från sparprofilen Günther Mårder, som är vd på Företagarna, blir då att ta del av historisk statistik från exempelvis Svensk Mäklarstatistik från när marknaden senast var på samma prisnivå.

– Jag skulle titta på hur priserna sett ut månaderna före och efter det för att skapa mig ett riktvärde, säger han till DI.

Lägg gärna ett skambud i syfte att skapa nervositet hos säljaren och förankra en förväntning om lägre slutpris, tipsar han vidare.

– Då kanske ni möts halvvägs eller lite närmre dig.

Spekulanter tenderar att bli mer intresserade av bostäder som andra också vill ha. Omvänt riskerar objekten som ratas att bli ännu svalare om de ligger ute till försäljning länge.

Att sätta ett marknadsmässigt och rimligt utgångspris är avgörande för att få sålt i dag, menar Marcus Svanberg, vd för Länsförsäkringar Fastighetsförmedling.

– Ibland har ett utgångspris satts alltför högt, då säljarna kanske tagit fasta på vad bostäder tidigare sålts för i området. Då är det viktigt att vara lyhörd och förstå att prisbilden kan ha förändrats, säger han till Omni Ekonomi.

Det gäller samtidigt att vara beredd på att försäljningen kan ta tid, enligt Liza Nyberg, vd på Svensk Fastighetsförmedling.

– Om du vid försäljning inte når upp till ditt tänkta pris så får du antingen vänta in rätt köpare, om du har den möjligheten, eller hoppas att den lägre prisnivån även påverkar vad du köper nästa bostad för, säger hon till Omni Ekonomi.

Låg belåning i bostadsrättsföreningen är ett särskilt vasst försäljningsargument nu när räntetoppen närmar sig. För villor och radhus är energieffektiv uppvärmning och låga driftskostnader värt att lyfta fram i tider av återkommande elprischocker.

De flesta köper och säljer på samma marknad. Därmed blir priset för nästa bostad också billigare, och på totalen blir det ingen dålig affär. Så brukar det låta från mäklare i dåliga tider.

Den prisutjämningen gäller dock inte alla – inte ens för de som flyttar inom samma stad. Exempelvis i Malmö spretar prisutvecklingen rejält hittills i år, skriver Sydsvenskan.

Lägenhetspriser i stadsdelen Västra Sorgenfri har blivit 5 procent billigare, medan de blivit 7 procent dyrare i Gamla Väster.

– I de dyrare områdena finns det nästan alltid en kund som är beredd att betala, säger en mäklare till tidningen.

Om det räckte för mäklare att agera ordermottagare under pandemin krävs det nu större skicklighet för att ro affärer i hamn. Allt fler som är missnöjda med mäklaren när bostaden inte blir såld väljer att byta till en annan, visade en undersökning från jämförelsetjänsten Hittamäklare och Booli i vintras.

Men det behöver inte gå så långt. Om priset är marknadsmässigt kan mäklaren göra en marknadsföringsboost av bostaden, till exempel i sociala medier, enligt Marcus Svanberg på Länsförsäkringar Fastighetsförmedling.

Styling av bostaden kan också fungera, eftersom människor är benägna att betala mer för objekt som uppfattas åtråvärda, enligt ekonomiprofessorn Richard Wahlund.