Danskarnas sätt att äga lyor går inte hem i Sverige – trots mildrad avgiftschock

I den gamla hederliga svenska bostadsrättsföreningen, brf, köper du rätten att bo i en bostad – inte själva bostaden i sig. Det innebär att den boende blir en del av föreningen och alltså betalar en avgift som ska täcka gemensamma utgifter – däribland eventuella kostnader för lån.

Vad som ingår i avgiften skiljer sig från brf till brf men en kostnad som blivit högaktuell i och med de stigande räntorna är föreningens lån. När ränteutgifterna stiger för brf:en fördelas kostnaderna på de boende och avgiften kan behöva höjas. Hampus Dahlstedt, vd och grundare för analysverktyget Allabrf, varnade nyligen i SvD Näringsliv för att de mest räntekänsliga föreningarna kan behöva höja sina avgifter med drygt 60 procent om alla lån läggs om till nuvarande räntenivå. I värsta fall innebär det flera tusenlappar mer i utgifter per månad för enskilda hushåll.

Modellen med bostadsrättsföreningar är unik för Sverige och sticker ut jämfört med övriga världen. Att äga sin lägenhet är det vanligaste även i våra grannländer Norge, Finland och Danmark. En anledning till att bostadsrätter fortsätter att dominera marknaden är på grund av tradition, säger Svensk Fastighetsförmedlings vd Liza Nyberg i EFN-podden Kvadrat.

I en ägarlägenhet utgör lägenheten en egen fastighet i ett flerbostadshus, eller som fastighetsutvecklaren JM beskriver det: ”ett radhus på höjden”. Inköpspriset av sådana bostäder är inte sällan högre jämfört med en jämförbar bostadsrätt och köparen måste därför vara mer kapitalstark.

I stället för en förening bildas det ofta en samfällighet som sköter driften och de boende betalar i princip bara för sina egna kostnader kopplade till bostaden – och framförallt inga föreningslån eftersom det inte finns något gemensamt lån bland de boende. Det om något borde väl locka i tider av stigande räntor och utgifter, eller?

En stor fördel med en ägarlägenhet är att de fasta kostnaderna för bostaden i snitt blir lägre. Avgiften till samfälligheten är ofta långt mycket lägre än de till en förening och varje enskild lägenhet står också för sina egna kostnader gällande uppvärmning, el och vatten, enligt en sammanställning från Swedbank.

– Som boende är fördelen att du har full kontroll över din lånesituation och ekonomi på ett sätt som du inte har i en brf, säger Helena Dalhamn, affärsområdeschef för samhällsbyggnads- och fastighetsutveckling på fastighetsrådgivaren Svefa.

Hon uppger att medvetenheten i en brf ofta är låg och att marknaden i stort har låg kunskap gällande hur brf:er fungerar, något som talar för ägarlägenheter som koncept.

Eftersom den boende äger själva lägenheten är det också fritt att renovera, hyra ut och sälja till vem du vill. Ett stort plus med ägarmodellen, enligt Hypotekets boendeekonom Claudia Wörmann.

Just uthyrningen kan attrahera en viss typ av köpare. De som exempelvis växelvis bor på lantstället eller vistas utomlands. Eller de som köper en framtida bostad till barnen. Dessutom kan det locka personer och företag som vill hyra ut lägenheterna och inte har för avsikt att bo i dem.

Än så länge är utbudet av ägarlägenheter lågt på marknaden. Fram till och med 2022 fanns strax under 3 000 ägarlägenheter totalt i Sverige enligt SCB, en bråkdel av hela bostadsmarknaden. Även intresset verkar vara svalt, enligt Svensk Fastighetsförmedling. Det kan göra att försäljningsprocessen blir svårare jämfört med en bostadsrätt, skriver mäklarkoncernen på sin hemsida.

Helena Dalhamn på Svefa uppger att en utmaning för ägandeformen är att den vänder sig mot ett ”smalt segment” på marknaden där köparna måste vara kapitalstarka. Dessutom bidrar den generellt sett högre prislappen till att minska kundkretsen ytterligare.

Och även om den ekonomiska relationen med grannarna duckas i en ägarlägenhet, slipper de boende inte helt att interagera med varandra. Samfälligheten måste fortsatt enas om gemensamma ytor och vardaglig skötsel, skriver Svensk Fastighetsförmedling.

Karin Hellgren, kommunikationschef på Obos, uppger att det inte är en ägandeform för alla eftersom medelsegmentet på marknaden ”puttas undan”. Obos har till exempel valt bort att utveckla ägarlägenheter – i alla fall för tillfället.

– Vad vi har sett i dialogen med kunderna finns det för närvarande inte ett jättestort intresse från marknaden, säger Hellgren till Omni Ekonomi.

Ett annat problem är den låga kunskapen och medvetenheten om alternativa sätt att äga sin lägenhet på. Dessutom vet många inte ens vad skillnaden mellan bostadsrätter och ägarlägenheter är.

– Det handlar om att upplysa och informera, säger Claudia Wörmann.

Hittills har ägarlägenheter inte blivit någon succé på den svenska bomarknaden. På de 14 åren som möjligheten att bilda ägarlägenheter har funnits är utbudet fortsatt försvinnande litet.

Att det kan vara svårt att särskilja sig mot brf:er kan vara en utmaning, men också en styrka. Att vara ekonomiskt sammanflätad med sina grannar och förhålla sig till en styrelse som bestämmer saker över ens huvud kanske är på väg bort, spår Wörmann.

– Det kan vara så att ägarlägenheter tilltalar generationen av i dag, som är mer ”me myself and I”. Det är exempelvis svårt att rekrytera nya yngre personer till att engagera sig i styrelsearbetet i en brf, det är ju ett tecken på något, säger beoendeekonomen och lägger till att ägarlägenheter kan vara ett välkommet komplement.

Helena Dalhamn tror att ägarformen står inför många utmaningar, men lyfter fram att det är en mer transparent ägandelösning, eftersom kostnaderna för enskilda personer blir tydligare.

Förutom att medvetenheten hos köparna måste bli större för att väcka intresset handlar det också om utvecklarna, som måste vara kapitalstarka eller ha goda möjligheter till extern finansiering för att kunna bära risken det innebär att utveckla ägarlägenheter.

Dagens marknad med stigande räntor och höjda brf-avgifter kan också bli en bidragande faktor till att intresset för ägarlägenheter ökar tror Wörmann.

– I dagens marknad är det ytterligare ett raster av osäkerhet, säger hon och pekar på att bostadsrättsinnehavare ofta har både sitt eget och i många fall brf:ens lån att förhålla sin ekonomi till – ett faktum som en del inte ens vet om eller förstår.