Experter om krisen: Gallerior kan bli kontor och bostäder

Små, lokala gallerior och köpcentrum i mindre attraktiva områden kan drabbas hårt när coronakrisen nu driver på utvecklingen mot ökad e-handel, säger flera experter till Omni Ekonomi.

– Speciellt klädhandeln står inför ett fortsatt stålbad, säger BCG Consultings Sverigechef Thomas Jensen, som förutspår att vissa gallerior kan tvingas stänga ner helt och konverteras till kontor och bostäder.

– Jag skulle säga att de handelsplatser som är mest sårbara är de som ligger i externa lägen, helt beroende av en bilburen kund, säger det börsnoterade fastighetsbolaget Atrium Ljungbergs vd Annica Ånäs.

Amanda Welander, analyschef på CBRE, påpekar att konkurrensen är tuffast i mellanprissegmenten, medan lågpris och lyx går relativt bra. Hon säger också att butiksytor kommer att förändras dramatiskt de närmaste tio åren, med hjälp av bland annat maskininlärning.

Savills analyschef Peter Wiman poängterar att efterfrågan på fysiska mötesplatser kommer att finnas kvar, men säger att vi kommer att se ett förändrat utbud i köpcentrum, där showroom, mat och upplevelser blir viktiga komponenter.

Hur kommer butiksutbudet i svenska gallerior och stadskärnor att förändras framöver?

”Detaljhandeln genomgår en strukturomvandling där vi sett förändringar i konsumtionsmönster de senare åren och coronapandemin har i vissa fall skyndat på processen. Samtidigt märks nu en tydlig trend i att människor värdesätter den fysiska platsens erbjudanden och har blivit allt mer trogna sitt lokala sammanhang. De butiker som kommer att klara sig bäst, nu och i framtiden, är de som ligger på attraktiva platser, har insikt om kundernas preferenser och förmåga att anpassa sitt erbjudande efter nya konsumtionsmönster.”

”Totalt sett kommer vi att se en kraftig minskning i butiksyta, särskilt i mindre, lokala gallerior och i delar av stadskärnorna. Den accelererade konverteringen till online och behovet av att få bättre lönsamhet i många sektorer driver denna utveckling. Speciellt klädhandeln står inför ett fortsatt stålbad där utveckligen till online fortfarande pågår och det finns många butiker som kämpar med lönsamheten.”

”Diskussionerna kring butiksdöd och butiker som kommer gapa tomma har ökat mycket kraftigt de senaste månaderna. Det är lätt att glömma bort att stadskärnorna har varit mötesplatser i flera hundra år och att efterfrågan kommer att finnas även efter denna kris, men att utbudet kanske har förändrats.”

”De största problemen inom handeln har mode, skor och accessoarer. (...) På kort sikt är det inte omöjligt att vissa typer av handelsytor kommer att minska. Exempelvis kan handel i flera plan reduceras till att återgå till handel i gatuplan och övriga våningar konverteras till annan användning som till exempel kontor eller bostäder.”

”Vad en fysisk affär är kommer att förändras dramatiskt de närmaste 10 åren; upplevelse-rum, showrooms för varumärken och pickup points/returer. Maskininlärning kommer att möjliggöra ’predictive ordering’, vilket gör att efterfrågan går att förutse bättre och snabbare. Det innebär att produkterna finns i din närhet innan du vet att du vill ha dem. Det medför också att vi kommer att kunna spara på naturresurser, transport, optimera lagerhållning, förbättra vinst och spara på miljön.”

”Generellt tror vi även att det kommer att bli större inslag av omsättningshyror. Det kan även tänkas bli en större bredd i utbudet; data kommer att göra det lättare för e-handlare att hitta sina kunder globalt, som datan ger information om var fysisk etablering är bäst. Generellt är kundlojaliteten högre mot varumärken som även har en fysisk butik.”

Finns det en risk att hela gallerior i Sverige tvingas stänga ned?

”Rent teoretiskt, ja. Om inte stängas ned så i alla fall omvandlas, vilket vi sett exempel på redan innan coronapandemin. Många gallerior som tidigare bara haft ett handelserbjudande adderar nu nya utbud inom exempelvis vård och kultur och kontor.”

”Atrium Ljungbergs handelsplatser ligger i tillväxtområden på starka delmarknader där vi skapar attraktivitet genom att bygga en tät och blandad stad med goda kommunikationer och ett relevant innehåll. Jag skulle säga att de handelsplatser som är mest sårbara är de som ligger i externa lägen, helt beroende av en bilburen kund.”

”Ja, vi kommer att se gallerior som tvingas stänga ned. Det är troligt att dessa konverteras till bostäder eller kontor. Många av de mindre lokala galleriorna kommer troligtvis att ha det svårt att hitta hyresgäster och kunder.”

”Risken för totala nedstängningar är nog relativt låg, men vissa köpcentrum och gallerior har sannolikt för stora ytor i förhållande till deras upptagningsområde och det är sannolikt att vissa ytor kommer att ställas om till annan användning, som exempelvis upplevelser, mat, showroom eller annat tjänsteutbud.”

”De handelsplatser som är mest utsatta är de enheter som har handel spritt över många plan och en stor andel mode. Även handelsplatser i bästa läge kommer att vara mindre sårbara jämfört med sekundära lägen.”

”Om vi vänder på det, så är galleriorna/fastighetsvärdena minst sårbara i områden där mycket folk rör sig, till exempel vid kollektivtrafik eller i lägen som har en hög alternativanvändning. Mycket beror naturligtvis på hyresgästerna. Vi ser att en så kallad barbell-effect pågår, vilket innebär att konkurrensen är hårdast i mittprissegmenten, medan lågpris och lyx går relativt bra.”

”Lyx har dock påverkats av corona, eftersom vi har färre turister. Lågprisbutiker i så kallade big box-områden utanför stadskärnor går i många fall bra och expanderar sina butiksnät. I termer av handelsyta per person, så ligger Sverige ganska exakt på EU-snittet. Generellt är det hög etablering i Västeuropa och en underetablering i Östeuropa.”

Vad krävs för att små företag ska lyckas överleva i den här nya verkligheten?

”Jag skulle säga att nyckelord här är: tydligt erbjudande, kundupplevelse och lojalitet. I coronatider har faktiskt många av de mindre, lokala butikerna klarat sig bra. Distanshandel direkt från den lokala butiken eller restaurangen har till exempel seglat upp som ett av många nya innovativa sätt att tackla krisen och #supportyourlocal visar i stor utsträckning på hur viktig den lokala kopplingen är, även om transaktionerna i sig är digitala.”

”Det finns absolut en framtid för mindre butiker! Kunderna vill ha en upplevelse, unika varor och bra service när de kommer till en butik. Men, priset behöver vara konkurrenskraftigt. Inom sport- och elektronikhandeln finns många bra exempel på butiker som har byggt en stark position baserad på service och konkurrenskraftig prissättning. Två personliga favoriter är Alpingaraget inom sport och References Audio inom elektronik.”

”Utmaningarna för mindre butiksägare är de samma som innan krisen, men några framgångsfaktorer kan vara att kunna erbjuda ett unikt utbud, erbjuda en bättre kundupplevelse eller service jämfört med kedjorna eller mycket nischad mot en specifik kundgrupp. Även mindre butiker har i dag samma möjligheter att bedriva handel över nätet, då färdiga lösningar finns att tillgå för betalningar och handelsplattformar.”

”Det kräver antagligen att man hittar sin nisch. En annan spaning vi har är att fler fastighetsslag kommer att ’hotellifieras’, det innebär att så kallade ’white-glove services’ kommer att finnas tillgängliga via appar, som husdjursskötsel, städning, färska blommor, etc. Kanske finns det möjligheter där?”