Experter: Läs på om avgift och fundera ett varv till innan köp
Det gäller att vara påläst som köpare nu när brf-avgifter väntas höjas kraftigt på många håll. Om föreningens skulder överstiger vissa nivåer bör man fundera ett extra varv, säger experter till Omni Ekonomi.
– En bra tumregel är att kika på skuld per kvadratmeter boendeyta, säger Susanne Eliasson, privatekonomisk analytiker på SEB.
En hög belåning kan bero på att föreningen gjort omfattande renoveringar, påpekar Claudia Wörmann, boendeekonom på SBAB.
– Försök sätta skulden i förhållande till vad för slags underhåll och renoveringar som har gjorts och planeras att göras, tipsar hon.
”Det gäller att vara påläst som köpare. Kalkylera med en avgift på ett par procent högre än den faktiska och se till att det finns en buffert för att vara beredd när höjningen väl kommer. Tänk på att avgiften inte bara ökar på grund av stigande räntor utan även av ökade kostnader för drift och uppvärmning och planerade renoveringar och underhåll.
Förutsatt att föreningen inte har en stor kassa eller avsatta pengar för underhåll kan det innebära att de antingen behöver ta nya lån och därmed höja avgifterna, alternativt behöva höja avgifterna direkt för att använda dessa pengar till renoveringen. Viktigt också att ta reda på om föreningen äger marken eller om det är en tomträtt. Om det senare vad händer när tomträttsavgiften stiger?”
”Som konsument ska du alltid läsa årsredovisningen och bilda dig en egen uppfattning om föreningens ekonomi. Räkna med cirka 600 kronor i högre månadsavgift om ett år för en normal stor trea i en förening med genomsnittlig skuldsättning och 1 200 kronor mer i månad om lägenheten är nyproducerad.”
”Man kan som köpare ta reda på hur föreningen gjort med sina lån. Vad ligger räntan på och när går lånen ut?”
”En bra tumregel är att kika på skuld per kvadratmeter boendeyta. För äldre bostadsrättsföreningar är en bra skuldkvot runt 6 000-8 000 kronor/kvm medan man bör fundera ett varv extra om den är över 10 000 kronor/kvm. Nya föreningar har däremot i regel högre kvadratmeterskuld på kanske 10 000-15 000 kr/kvm eftersom de ännu inte hunnit betala av sina lån. Sannolikheten att avgiften behöver höjas är därför större i en ny förening.
Titta även på föreningens räntekorg. Hur är lånen fördelade när det gäller bindningstider? Då kan du få en bild av om en höjning kommer snart (korta löptider) eller om det är ett par år kvar (långa löptider).”
”Det beror på om bostadsrättsföreningen är nyproducerad eller inte. I nyproduktion är renoveringsbehoven noll, vilket är bra. I en äldre förening kan renoveringsbehoven vara omfattande, vilket inte är bra. Skuldsättningen bör hänga samman med renoveringsbehoven. Är lånen mer än 8 000 kronor per kvm boyta och det börjar dyka upp omfattande renoveringsbehov bör man vara extra uppmärksam.”
”Det är faktiskt svårare än så. Är föreningen högre belånad kan det bero på att man gjort omfattande renoveringar. Och en lågt belånad förening kan ha skjutit upp stora renoveringar. Försök sätta skulden i förhållande till vad för slags underhåll och renoveringar som har gjorts och planeras att göras. Sen kan en del uppfatta det som svårt, om så är fallet, ta hjälp av mäklaren och av någon ur styrelsen.”
”Ja, stigande ränteklimat tillsammans med andra ökade kostnader för drift och underhåll kommer nog leda till att fler föreningar kommer se över sina framtida underhålls- och renoveringsbehov. Men det kommer att vara en större utmaning för de föreningar som inte redan byggt upp eller har en kassa för dessa framtida behov eftersom det leder till ytterligare höjd avgift utöver räntor och drift.”
”Ja, det hoppas jag. I dag går över hälften av Sveriges bostadsrättsföreningar med systematiska underskott och var femte sparar inte en krona. Många föreningar behöver öka sitt sparande. Den saken blir inte lättare nu när räntan och driftkostnaderna stiger.”
”Det är möjligt att det kan komma att bli så.”