Experter varnar för skyhöga premier bland fastighetsaktier: ”Påminner om it-bubblan”
”Det ser ut som en spekulationsbubbla”. Så säger SEB:s aktiestrateg Esbjörn Lundevall om att många av Stockholmsbörsens fastighetsbolag handlas till rejäla premier efter årets kursrally.
Bara en mindre del av uppgångarna går att förklara med hur företagen faktiskt presterar, enligt strategen.
– Ovanpå det har sedan sannolikt uppgång fött uppgång. Fler köpare strömmar till för att kurserna går upp, och så vidare, säger Lundevall som drar en parallell till it-bubblan i slutet av 90-talet.
Carlsquare-analytikern Bertil Nilsson, som bevakar flera fastighetsbolag, menar att substanspremierna nu är så stora att de inte går att motivera fundamentalt ”annat än till en liten del”.
Han höjer ett varningens finger för värderingar i framförallt Sagax, K-Fastigheter, K2A och Genova.
SEB är negativa till fastighetsaktier generellt och har säljrekommendationer på bland andra Balder, Wihlborgs och Nyfosa, enligt Lundevall.
”Skiftet mot lägre räntor som initierades i USA för några veckor sedan. Orsaken var svagare konjunkturutsikter, men börsens investerare har troligen tagit fasta på just låga räntor länge, vilket gynnar fastighetsbolagen i stor utsträckning. Det bekräftas också av fortsatta värdeökningar på fastigheter under andra kvartalet 2021.”
”En mindre del är sannolikt drivet av förbättrade fundamenta: Räntenedgång, mindre dålig hyresmarknad än vad som kunde befaras ifjol, penningpolitiken som eldar på fastighetsmarknaden (sänkta avkastningskrav på själva husen vilket ger högre substansvärden), strukturaffärer i sektorn. Allt detta är sannolikt bidragande till en mindre och fundamentalt motiverad uppgång, ovanpå det har sedan sannolikt uppgång fött uppgång. Fler köpare strömmar till för att kurserna går upp, och så vidare.”
”En viss premie kan vara befogad mot bakgrund av att investerare väntar sig fortsatta värdeökningar på fastigheter.
Fastighetsbolag kan också köpa mer fastigheter och göra arbitrage (öka vinst per aktie) genom en ökad intjäningsförmåga (adderat driftnetto minus låga räntekostnader på tillkommande lån). Men nu är substanspremierna så stora att de inte går att motivera fundamentalt annat än till en liten del.”
”Det ser ut som en spekulationsbubbla. Spekulanter köper 100 kronor i nettovärde för 150 kronor, ett beteende som är svårt att förklara på annat vis än att de hoppas kunna sälja vidare ännu dyrare inom kort. ’The greater fool theory’ brukar det också kallas. En speciell twist på den teorin är att även de som ser att värderingarna inte är vettiga köper för att inte ligga underviktade i något jämförelseindex och därmed riskera att fortsätta tappa relativavkastning om rallyt fortsätter. Det påminner om it-bubblan i slutet av 90-talet. I vissa bolag kan det finnas särskilda faktorer som förklarar delar av utvecklingen men generellt påminner utvecklingen i investmentbolagen och fastighetsbolagen mycket om varandra och de har pumpats upp ungefär samtidigt dessutom.”
”Minst attraktiva värderade är Sagax, K-Fastigheter, K2A och Genova. Mest attraktivt värderade är SBB, Wihlborgs, Diös, Hufvudstaden, Atrium Ljungberg, Corem.
Värderingarna ovan är en sammanvägning av kurs/substans och p/e-tal baserad på intjäningsförmåga före värdeförändringar på fastigheter.”
”Vi är negativa till fastighetsaktier generellt och har säljrekommendationer bland annat på: Balder, Wihlborgs och Nyfosa, där argumentationen är närmast identisk med ovanstående negativa syn på sektorn. Efter snabb uppgång är värderingen allt för hög och stor premium mot substansvärdet är inte motiverad.”