Hedberg: Bra läge att glänta på dörren till hyresfastigheter
Inflationen har sannolikt toppat och långräntorna likaså, men trots det är klimatet ännu inte det rätta för företagsvinsterna att växa brett. Men en bransch där ett köpläge kan öppnas är hyresfastigheter, skriver Lancelots förvaltare Per Hedberg i söndagens gästkrönika.
Han lyfter Grand City Properties som ”mönstercase” för ändamålet.
Är det dags att glänta på locket och köpa lite fastighetsaktier?
Jag nämnde ju i förra krönikan att en förutsättning för att börsen ska kunna bottna långsiktigt är att inflationstakten avtar och att långräntorna slutar stiga. Efter den gångna månaden är vi ännu mer övertygade om att inflationen sannolikt har toppat och därmed även långräntorna.
Trots detta är räntenivån för hög och den penningpolitiska åtstramningen för kraftfull för att ekonomin och därmed företagsvinsterna ska kunna växa. Sannolikheten för en global recession under 2023 är mycket hög. I en normal recession brukar företagens vinster falla med cirka 15 procent, men under de senaste recessionerna har vinsterna fallit betydligt mer, sannolikt på grund av höga skuldnivåer och extremt låga räntor.
Vad kan man då investera i just nu?
Vi letar efter bolag vars vinster är konjunkturstabila och som gynnas av att långräntorna potentiellt har toppat.
Grand City Properties är vårt mönstercase för ett konjukturstabilt bolag som gynnas av stabiliserande långräntor. Bolaget äger enbart bostadsfastigheter inom det mer prisvärda segmentet. I Sverige kallar vi det för hyresrätter. Fastigheterna finns primärt i Tyskland och runt London i Storbritannien.
Tidigare konjunkturnedgångar visar tydligt att vi i ekonomiskt tuffa tider prioriterar att betala vår hyra framför andra räkningar. Detta ger fastighetsbolag inom bostadssegmentet en i närtid förutsägbar intäkts- och vakansnivå. Hyresregleringar ger dessutom möjlighet till hyresökningar för att kompensera inflationen. Vi räknar med att Grand City Properties kommer kunna få igenom hyresökningar nästa år.
Eftersom många fastighetsaffärer historiskt sett har varit förknippade med stora lån är fastigheter en av de tillgångsklasser som är mest känsliga för stigande räntor. Högre räntor påverkar fastighetsvärdet negativt, vilket tydligt framgår av fastighetsbolagens börskurser under det senaste året. Grand City Properties aktiekurs har hittills i år fallit med drygt 50 procent.
Vår bedömning att inflationen och långräntorna nu har toppat är alltså positivt för fastighetsbolagen som inte längre behöver skriva ned fastighetsvärden på grund av stigande räntor. Grand City Properties har dessutom bundit en stor del av sin låneportfölj på fördelaktigt låga räntenivåer och vi räknar med att de inte ska behöva finansiera om sin låneportfölj på flera år.
Sammanfattningsvis ser vi, oavsett konjunkturfall, en aktie med stabila utsikte vars aktiekurs har drabbats hårt av stigande långräntor. Just nu är värderingen mycket attraktiv med en hög utdelningsnivå. Vi känner bolaget väl sedan tidigare och har under de senaste månaderna köpt en position i bolaget.
Bakgrund | Per Hedberg
• Förvaltare av Camelot Globalfond och partner Lancelot Asset Management.
• Har jobbat inom finansmarknaden i 23 år med förflutet på Carnegie och Handelsbanken Asset Management.
• Skriver om börsen och globala marknader var fjärde söndag
Fotnot: Skribenten representerar ett företag som är aktör med egna intressen på marknaden.