Anders Ahlgren/SvD/TT / TT NYHETSBYR≈N
Expertröster Din ekonomi

Nyman: Risk för besvikelser i börsens fastighetsbolag

Fastighetsbolagen har rusat på börsen med draghjälp från låga räntor och en stark konjunktur. Men aktiemarknaden verkar ha prisat in att fastighetsvärdena ska fortsätta upp samtidigt som konjunkturen bromsar in. Här finns det risk för besvikelser, skriver Handelsbankens chefsekonom Christina Nyman i en gästkrönika.

Det låga ränteläget är här för att stanna. Och min bedömning är att vi är på väg in i en lågkonjunktur, även om vi inte tror att det blir en djup. Vi på Handelsbanken släpper i dag en rapport där vi utifrån makro- aktie- och kreditperspektiv analyserar vad låga räntor och en svag konjunktur betyder för olika delar av fastighetsmarknaden.

Vår slutsats är att varken privatpersoner eller aktörer på den kommersiella fastighetsmarknaden fullt ut har tagit in betydelsen av långvarigt låga räntor i kombination med en period med svagare konjunktur. Om vi tittar närmare på kommersiella fastigheter, kan vi se att avkastningskravet sjunkit trendmässigt men inte alls lika mycket som en riskfri ränta (statsobligationer) gjort. Skillnaden är just nu stor, vilket indikerar att det i botten ligger relativt höga ränteförväntningar.

Marknaden för kommersiella fastigheter har de senaste åren fått hjälp av både låga räntor och en stark konjunktur. Det syns bland annat i att aktieindex för fastigheter har stigit dubbelt så mycket som Stockholmsbörsen sedan 2015, hittills i år har den ökat med hela 40 procent. Vakansnivåerna är nere på den lägsta nivån sedan it-bubblan och hyror är på rekordnivåer.

Nu är inte den kommersiella fastighetsmarknaden en enda marknad, det är stor skillnad både på både läge och på verksamhet. Framförallt är det fastigheter för kontor och logistik som utvecklats riktigt starkt medan lokaler för handel i mindre centrala lägen har en högre vakansgrad. 
Men vad händer om vi har rätt att räntorna förblir låga men konjunkturen sviker? Ja, vår bild är att de låga räntorna kommer att fortsätta vara bra för fastighetsmarknaden i bred bemärkelse, men inte nödvändigtvis i den utsträckning som förväntas av börsen.

Aktiemarknaden verkar ha prisat in att fastighetsvärdena ska fortsätta stiga snabbt vilket vi tror hänger samman med att det finns en förväntan om att lägre räntor ska leda till fortsatt sjunkande avkastningskrav. Men det finns faktorer som verkar i motsatt riktning.

En svagare konjunktur borde innebära fler lediga lokaler och att hyrorna stiger långsammare, vilket i sin tur innebär att ökningen i fastighetsvärdena dämpas. Det här betyder att riskerna ökar och att investerare kan vilja ha en högre premie för att investera. Så länge konjunkturutsikterna är svaga kommer det ta tid innan fastighetsinvesterare är beredda att acceptera nya tydligt lägre nivåer på avkastning till följd av lågräntemiljön. Det finns därför en risk för besvikelse på aktiemarknaden.

Magnus Sandberg / AFTONBLADET / / AFTONBLADET

Bakgrund | Christina Nyman
• Chefsekonom Handelsbanken.
• Var tidigare prognoschef, men i december blev hon chefsekonom. Har ett flerårigt förflutet på Riksbanken.
• Skriver brett om makrofrågor varannan tisdag.
Fotnot: Skribenten representerar ett företag som är aktör med egna intressen på marknaden.

Mer om och av Christina Nyman

Dela

Öppna i ny flik

Toppnyheter

Bankerna Barclays (grönt) och Royal Bank of Scotland (orange) samt byggjättarna Persimmon (blått) och Taylor Wimpey (lila) under fredagens handel på Londonbörsen. Infront.
Reaktioner på brittiska nyvalet

Analys: Valets första vinnare – de oälskade brittiska aktierna

På kort sikt är de största vinnarna på resultatet i nyvalet investerare med brittiska aktier i sina portföljer, skriver Bloombergs Marcus Ashworth. För det finns utrymme att växa givet avståndet till USA och övriga Europa, resonerar han.

”Brittiska banker och husbyggare har varit särskilt oälskade, vilket förklarar deras uppgång under fredagsmorgonen”, skriver han.

FTSE100 är upp strax över 9 procent sedan årsskiftet. Jämförelsevis har S&P 500 rusat över 26 procent och pan-europeiska Stoxx Europe 600 över 22 procent.

Wall Street Journals Jon Sindreu skriver samtidigt att det lär blir lite svårare än att bara ”get brexit done”, vilket var budskapet som banade väg för Torypartiets storseger.

”Även om det är goda nyheter att brexitsagan är ett steg närmare ett slut så är omsättningen på politiker långt från idealisk för marknaden”‚ skriver han.

Igår 21:47
En hamnarbetare i Blyth på fredagen. LINDSEY PARNABY / AFP
undefined

Här övergavs Corbyn: ”Jag var bara trött på brexit”

Blyth Valley i norra England har röstat på Labour sedan det blev ett valdistrikt 1950. Men i går valde man för första gången en politiker från Konservativa partiet, och blev därmed en av symbolerna för Jeremy Corbyns fall.

– Jag har röstat på Labour i hela mitt liv. Det var brexit som avgjorde, jag var bara så trött på det, säger väljaren Colin Spottswood till AFP som besökt Blyth.

Den pensionerade snickaren Dave Stephenson kallar torsdagen för ”den bästa dagen i mitt liv”. Enligt honom har Labour övergivit städerna i norr.

– Det var det bästa som kunde hända. Titta på vad som har hänt med Blyth. Det var en fantastisk liten stad, men nu har allt stängt.

Handlaren Ron Coltman har talat mycket politik de senaste veckorna. Hans intryck är att få tycker om Jeremy Corbyn och hans politik.

– Den övergripande känslan är att de konservativa måste ställa till det rejält under de kommande fem åren. Annars kommer de sitta där länge.

Igår 18:37
Läs mer om Reaktioner på brittiska nyvalet
Mark Lennihan / TT NYHETSBYRÅN
Dagens börs internationellt

Små rörelser på Wall Street – Apple steg på stoppade tullar

En mängd utspel och uppgifter om handelskriget hänger över fredagens handel på Wall Street. Vid stängning var utvecklingen:
• S&P 500: +/-0,0%
• Nasdaq: +0,2%
• Dow Jones: +/-0,0%
De amerikanska börserna avslutade därmed veckan klart svagare än de i Europa och Asien – som tidigare under dagen hade stöd av den minskade osäkerhet kring brexit som utfallet i det brittiska nyvalet anses leda till.

USA och Kina bekräftade under eftermiddagen att man kommit överens om villkoren för handelsavtalets första fas. Detta avtal ska undertecknas inom kort, möjligen första veckan i januari. Samtidigt ska förhandlingarna om fas två inledas omgående, enligt Donald Trump.

Detta medför bland annat att de tullar som skulle införas på söndag dras tillbaka, vilket gynnade Apple under kvällens handel i New York. De utlovade tullarna hade gjort en Iphone 150 dollar dyrare, enligt Bloomberg.

Apples aktie steg drygt 1 procent till en ny rekordnivå på omkring 275 dollar.

Igår 21:00
Koji Sasahara / TT NYHETSBYRÅN
undefined

Handelsglädje i Asien när Xi och Trump uppges överens

Tokyobörserna tog täten när samtliga ledande index i Asien steg betydligt efter uppgifter på torsdagskvällen om att Kina och USA ska ha enats om ett fas ett-avtal. Även Hongkong steg kraftigt på fredagen.

Vid stängning visade ledande index:
• Nikkei: +2,6%
• Shanghai: +1,8%
• Shenzhen: +1,5%
• Hongkong: +2,5%
• Kospi: +1,5%
Tokyobörsen steg trots att näringslivets förtroende dykt till sin lägsta nivå på över sex år, enligt Bank of Japans rapport på fredagsmorgonen, skriver CNBC.

De breda uppgångarna följer på Wall Streets glädjeskutt efter torsdagskvällens uppgifter om att supermakterna ska ha enats om ett avtal och att USA slopar decembertullarna som skulle trätt i kraft på söndag.

Kathy Lien, på BK Asset Management, varnar dock för att ta ut hela glädjen i förskott. Vi har lärt oss den hårda vägen att Trump kan ändra sig i sista minuten, menar hon.

”Det är viktigt att inse att det fortfarande inte har kommit något officiellt uttalande men av Trumps tweets och medias rapporter att döma finns det skäl att tro att tullarna åtminstone kommer att bli framskjutna”, skriver hon i en kommentar som citeras av CNBC.

Igår 09:52
Richard Drew / TT NYHETSBYRÅN
undefined

”Svart svan”-index blinkar varning – Wall Street är lugna

Det optionsbaserade CBOE Skew Index, som till vardags kallas för ”svart svan”-indexet, når sin högsta nivå på fjorton månader, skriver Direkt.

Men på Wall Street har det inte orsakat någon panik, skriver Reuters som gjort en rundringning bland Wall Streets analyschefer.

– Vi övervakar cirka 60 indikatorer som mäter på svängningar i börsmarknaden, volatiliteten, för våra olika hedgefonder. Ingen av dem använder ens svart svan-indexet som en indikator, säger Stuart Barton, rådgivningschef på Invest in Vol.

CBOE Skew Index är en referens till författaren och optionstradern Nassim Nicholas Talebs bok med samma namn som handlar om oväntade händelser med katastrofala effekter.

12 dec
Läs mer om Dagens börs internationellt
Frihandelns framtid Reaktioner på tullkriget
Kim Yong-tae / TT NYHETSBYRÅN/ NTB Scanpix
Frihandelns framtid Reaktioner på tullkriget

Analys: Handelsoron kommer att följa med oss in i 2020

USA och Kina må vara överens om den första delen av handelsavtalet men givet den sparsmakade informationen om vad avtalet faktiskt innehåller kan investerare inte annat göra än att fortsatt avvakta. Det skriver WSJ:s Nathaniel Taplin.

”Kvardröjande handelsoro kommer fortsätta att tynga marknaden och den bredare ekonomin in i 2020”, skriver han.

DN:s Marianne Björklund menar att en av de viktigaste sakerna för USA är att den kinesiska jordbruksimporten ökar. För Kinas del är det viktigt att USA:s tullar börjar fasas ut och att man inte framstår som en förlorare.

– Tidigare i år backade Peking från ett nästan färdigförhandlat avtal, för att man ansåg att Washington framstod för mycket som segrare, säger Björklund.

Att länderna nått ett genombrott kommunicerades under fredagen. Avtalet är ännu inte undertecknat.

Igår 18:34
STR / AFP
undefined

Bergqvist: ”Viktigt att dra ner på krigsretoriken”

”Bra för världen. Innehållsmässigt som väntat”.

Så sammanfattar SEB-ekonomen Robert Bergqvist fredagens besked från USA och Kina om att man är överens om ett första delavtal gällande handeln.

– Det är viktigt att man har fått ett delavtal, och att man helt enkelt börjar dra ner på den här krigsretoriken, säger han till TT.

Swedbank-ekonomen Knut Hallberg betonar att det är just ett delavtal och att konflikten dessutom är större än handel och tullar.

– Den handlar om herraväldet i världen, både ekonomiskt och militärt, säger han till TT.

Igår 16:14
Företrädare för Kanada, Mexiko och USA undertecknar avtalet. Carlos Jasso / TT NYHETSBYRÅN
undefined

Ekonomer: USMCA positivt – men ger ingen boom

Det nya nordamerikanska handelsavtalet USMCA kommer inte att leda till en ekonomisk boom, men det kan ge USA en krockkudde mot den vikande globala konjunkturen. Det säger flera ekonomer till WSJ.

Gregory Daco på Oxford Economics säger att avtalets förtjänster är vad det förhindrar, snarare än vad det skapar. Han uppskattar att USA:s BNP hade minskat med 0,5 procent om landet hade dragit sig ur Nafta utan att ha ersättaren USMCA på plats.

Myndigheten International Trade Commission bedömer att det nya avtalet kommer att lyfta USA:s BNP med 0,35 procent och skapa 176 000 nya amerikanska jobb under de första sex åren.

11 dec
Läs mer om Frihandelns framtid
Företagens logotyper. TT
FN:s klimatmöte i Madrid

Svenska företag i bråk på FN:s klimattoppmöte

Ett bråk har utbrutit mellan tre svenska storföretag på klimattoppmötet i Madrid, rapporterar SvD.

Det är Ikea, H&M och hamburgerkedjan Max som strider om definitionen av vad som är ett ”klimatpositivt” företag, vilket innebär att man klimatkompenserar för mer än vad man släpper ut. Alla tre företag använder begreppet, men är så oeniga om vad det betyder att Världsnaturfonden fått medla.

Ikea och H&M anser att det är företagen i sig som ska vara klimatpositiva medan Max vill utgå ifrån ”klimatpositiva” produkter, enligt tidningen.

Igår 20:16
Demonstranter i Madrid. CRISTINA QUICLER / AFP
undefined

Nattmangling väntas efter att klimatmötet kört fast

Förhandlare på klimattoppmötet COP25 i Madrid förbereder sig för en lång natt sedan förhandlingarna kört fast, skriver AFP.

I flera frågor står parterna fortfarande långt ifrån varandra. Det gäller framför allt artikel 6, där formerna för samarbete och handel med utsläppsminskningar regleras. Enligt källor på mötet är det framför allt Australien, Saudiarabien, Brasilien och USA som bromsar samtalen.

Sverige och EU ingår i en grupp på drygt 70 länder som driver på för högre ambitioner, skriver TT. Deras mål är att mötets sluttext ska skicka en signal om att alla undertecknare av Parisavtalet ska skärpa målen under nästa år.

Igår 20:16
Arkivbild: klimatminister Isabella Lövin (MP). Karin Wesslén/TT / TT NYHETSBYRÅN
undefined

Flera frågor skjuts upp på mötet: ”Är problematiskt”

Förhandlingarna om hur klimatrapporteringen ska gå till har kört fast på toppmötet i Madrid, rapporterar TT.

Enligt Parisavtalet ska alla länder rapportera sina utsläppsminskningar, men det har återstått för länderna att komma överens om exakt hur det ska gå till. Medan Sverige och andra vill ha ett transparent system har Kina och Saudiarabien sagt nej till det. Något som enligt TT kan tolkas som att de vill begränsa insynen.

En annan fråga som skjutits på framtiden är hur lång implementeringstid de nationella klimatplanerna ska ha.

– Det är problematiskt. Vi har ingen tid att förlora, så de här mindre och mer tekniska frågorna som vi skulle kunna klara av i år, de borde vi klara av, säger klimatminister Isabella Lövin (MP) till TT.

12 dec
Läs mer om FN:s klimatmöte i Madrid
Frihandelns framtid Supermakternas kamp
Kevin Lamarque / TT NYHETSBYRÅN
undefined

Trump bekräftar första avtal – fas två inleds med en gång

Kina och USA har kommit överens om en första fas av ett nytt handelsavtal länderna emellan – efter ett nästan två år långt handelskrig. Det bekräftar USA:s president Donald Trump på Twitter efter en presskonferens där Kina sagt i princip samma sak.

Presidenten skriver samtidigt att förhandlingarna omgående tas vidare.

”Vi kommer att börja förhandlingarna om den andra fasen direkt, i stället för att vänta tills valet 2020”, skriver Trump på Twitter.

Handelsrepresentanten Robert Lighthizer bekräftar samtidigt att avtalet innebär sänkta tullar på vissa kinesiska varor.

USA kommer att behålla tullar på 25 procent på varor för 250 miljarder dollar från Kina men sänka dem från 15 till 7,5 procent på varor för 120 miljarder dollar.

Igår 15:35
Chinese Vice Commerce Minister and Deputy International Trade Representative Wang Shouwen. JASON LEE / TT NYHETSBYRÅN
undefined

Kina: ”Framsteg om handel – USA fasar ut tullar”

Kinas handelsdepartement säger på en presskonferens att man nått ”stora framsteg” i förhandlingarna med USA om handelsavtalets första fas. Man ska vara överens med USA om skrivningarna i utkastet och ska spika ett datum för dess undertecknande.

USA uppges vidare ta bort sina tullar i flera steg samtidigt som Kina kommer att öka importen från USA och andra länder.

Utvecklingen medför också att inga nya tullar kommer att införas på söndag som planerat.

Världens börser stiger på beskedet.

Texten uppdateras.

Igår 15:08
Läs mer om Frihandelns framtid