Fastighetsbolagen har rusat på börsen med draghjälp från låga räntor och en stark konjunktur. Men aktiemarknaden verkar ha prisat in att fastighetsvärdena ska fortsätta upp samtidigt som konjunkturen bromsar in. Här finns det risk för besvikelser, skriver Handelsbankens chefsekonom Christina Nyman i en gästkrönika.

Det låga ränteläget är här för att stanna. Och min bedömning är att vi är på väg in i en lågkonjunktur, även om vi inte tror att det blir en djup. Vi på Handelsbanken släpper i dag en rapport där vi utifrån makro- aktie- och kreditperspektiv analyserar vad låga räntor och en svag konjunktur betyder för olika delar av fastighetsmarknaden.

Vår slutsats är att varken privatpersoner eller aktörer på den kommersiella fastighetsmarknaden fullt ut har tagit in betydelsen av långvarigt låga räntor i kombination med en period med svagare konjunktur. Om vi tittar närmare på kommersiella fastigheter, kan vi se att avkastningskravet sjunkit trendmässigt men inte alls lika mycket som en riskfri ränta (statsobligationer) gjort. Skillnaden är just nu stor, vilket indikerar att det i botten ligger relativt höga ränteförväntningar.

Marknaden för kommersiella fastigheter har de senaste åren fått hjälp av både låga räntor och en stark konjunktur. Det syns bland annat i att aktieindex för fastigheter har stigit dubbelt så mycket som Stockholmsbörsen sedan 2015, hittills i år har den ökat med hela 40 procent. Vakansnivåerna är nere på den lägsta nivån sedan it-bubblan och hyror är på rekordnivåer.

Nu är inte den kommersiella fastighetsmarknaden en enda marknad, det är stor skillnad både på både läge och på verksamhet. Framförallt är det fastigheter för kontor och logistik som utvecklats riktigt starkt medan lokaler för handel i mindre centrala lägen har en högre vakansgrad. 
Men vad händer om vi har rätt att räntorna förblir låga men konjunkturen sviker? Ja, vår bild är att de låga räntorna kommer att fortsätta vara bra för fastighetsmarknaden i bred bemärkelse, men inte nödvändigtvis i den utsträckning som förväntas av börsen.

Aktiemarknaden verkar ha prisat in att fastighetsvärdena ska fortsätta stiga snabbt vilket vi tror hänger samman med att det finns en förväntan om att lägre räntor ska leda till fortsatt sjunkande avkastningskrav. Men det finns faktorer som verkar i motsatt riktning.

En svagare konjunktur borde innebära fler lediga lokaler och att hyrorna stiger långsammare, vilket i sin tur innebär att ökningen i fastighetsvärdena dämpas. Det här betyder att riskerna ökar och att investerare kan vilja ha en högre premie för att investera. Så länge konjunkturutsikterna är svaga kommer det ta tid innan fastighetsinvesterare är beredda att acceptera nya tydligt lägre nivåer på avkastning till följd av lågräntemiljön. Det finns därför en risk för besvikelse på aktiemarknaden.

Bakgrund | Christina Nyman
• Chefsekonom Handelsbanken.
• Var tidigare prognoschef, men i december blev hon chefsekonom. Har ett flerårigt förflutet på Riksbanken.
• Skriver brett om makrofrågor varannan tisdag.
Fotnot: Skribenten representerar ett företag som är aktör med egna intressen på marknaden.