Aktieanalys: Skyhög värdering i gamla Odd Mollys kåkar

Gamla Odd Molly har stöpt om verksamheten fullständigt och kvar är nu ett förvärvsdrivet fastighetsbolag inom lager/logistik med namnkunniga fastighetsprofiler på ägarlistan. Det är ett spännande bolag men värderingen är skyhög.

Peter Hedlund, Börsveckan (nummer 50 2021)

LOGISTEA | SÄLJ. Logistea (fd Odd Molly) är ett snabbväxande fastighetsbolag inom lager/logistik/lätt industri i södra och mellersta Sverige spritt över drygt 30 fastigheter.

De tre största ägarna är fastighetsrävarna från SBB Ilija Batljan och Lars Thagesson samt Rutger Arnhult. Ordförande är Patrik Tillman, även han med ett stort innehav värd runt 100 Mkr.

Tillman har också ett förflutet inom fastigheter då han var med och grundade Corem som äger ett stort bestånd inom just lager- och logistikfastigheter. Så fastighetserfarenhet saknas inte bland styrelsemedlemmar och storägare.

Logisteas väg till börsen gick genom en rejäl omvandling av det krisande modebolaget Odd Molly International.

Modeverksamheten finns inte längre kvar i bolaget utan såldes till We Are Spin Dye mot betalning i aktier som sedermera delades ut till Logisteas aktieägare för ett totalt värde om 158 Mkr.

Namnändringen till Logistea genomfördes den 22:a oktober och efter en sammanläggning av aktier samt split, varpå aktien handelsstoppades efter en hel del förvirring, så är alla turer nu avklarade och man kan analysera samt värdera Logistea som ett eget fristående fastighetsbolag.

Högt förvärvstempo

Själva kärnan till Logistea, fastighetsrörelsen, påbörjades hösten 2019, bland annat via ett förvärv av en logistikfastighet som Ilija Batljan ägde.

Fastigheten kostade 189 Mkr och Ilija Batljan fick aktier istället för pengar, varpå han blev största ägare i dåvarande Odd Molly.

Under den efterföljande tiden hölls ett högt förvärvstempo och idag är beståndet värt närmare 2,2 miljarder kronor inräknat förvärv om 481 Mkr efter den senaste Q3-rapportens utgång (1484 Mkr i totalt bestånd per Q3) samt pågående tillbyggnadsprojekt på ytterligare 229 Mkr.

Den uthyrningsbara arean är cirka 305 000 kvadratmeter och byggrättsportföljen innehåller ytterligare 150 000 kvadratmeter ungefär.

Geografiskt är beståndets största orter Vaggeryd, Borås, Kristinehamn och Karlskoga. Fastigheterna har förvärvats fullt uthyrda så någon vakans att tala om existerar inte och portföljens genomsnittliga återstående kontraktslängd är 6,3 år, vilket är bra.

I Q3 innehöll balansräkningen en nettoskuld om 759 Mkr från i huvudsak banklån med en genomsnittsränta på 2,3 procent och en kort räntebindning.

Sedan dess har som sagt en hel del förvärv genomförts och en grön obligation på 500 Mkr med en ränta på Stibor +5,15 procentenheter emitterats.

De pengarna är öronmärkta för förvärv i gröna fastigheter eller gröna investeringar som solceller eller energieffektiviseringar etc.

Ambitionen är också att all nykonstruktion ska vara miljöcertifierad framöver. Substansen i Logistea (NAV) var vid Q3-periodens utgång 9,6 kr per aktie.

Ny organisation

Intjäningsförmågan inräknat förvärven och projekten som färdigställs inom 12 månader summerar till hyresintäkter om 167 Mkr med ett driftnetto på 128 Mkr.

Det ger en bra överskottsgrad på nästan 77 procent. Vad gäller kostnaderna för organisationen och finansieringen får vi gissa en aning då nära på hela organisationen anställts löpande och där dåvarande vd Jennie Högstedt Björk ersattes alldeles nyligen av Niklas Zuckerman.

I Q3 var de centrala administrationskostnaderna för kvarvarande verksamheten cirka 8 Mkr exklusive engångskostnader. De kostnaderna kommer alltså öka med nya personallöner.

Vår bedömning är att en långsiktig central administration inte bör kosta mer än omkring 30 Mkr. Ser vi till Randviken som också genomför en tillväxtresa så ligger kostnaderna runt 22 Mkr och för en etablerad och stor aktör som Catena så ligger kostnaderna runt 40 Mkr.

Dyr finansiering

Vad gäller finansieringen så är den dyr i nuläget och kommer också öka på grund av den relativt dyra obligationen, men än så länge har den likviden inte satts i arbete och om vi räknar på befintlig bankfinansiering till 2,3 procents snittränta så blir förvaltningsresultatet cirka 69 Mkr med en belåningsgrad på 51 procent för beståndet i sin helhet.

Värderingen på nuvarande intjäningsförmåga i förvaltningen med en schablonskatt på 10 procent är således runt skyhöga 40x (p/e).

Då ska man såklart beakta att organisationen i relation till beståndet är i överkant men även ställt mot ett rent driftnetto är multipeln cirka 20x. Det ställer minst sagt höga krav på förädling av byggrätterna och transaktionsverksamheten.

Vi vet inte hur kalkylen för färdigställandet och reavinster blir men målet är ”yield on cost” på 8 procent. Med projektvinster på säg 30 procent så ger ser substansen ändå inte ut att lyfta mer än uppåt 13-14 kr per aktie. Utifrån framtida kassaflöden ser aktien också dyr ut.

Dyr även i optimistiskt scenario

Ponera att vi i en hypotetisk glädjekalkyl över dagen färdigställer och hyr ut byggrätterna till samma hyresnivåer som befintligt bestånd.

Det skulle öka den uthyrbara ytan med 50 procent och hyresintäkter och driftnetto med detsamma. Då skulle kassaflödesmultiplarna falla en hel del, till cirka 20x baserat på förvaltningsresultatet eller 13x baserat på driftnettot.

Då faller värderingen alltså ändå inte mer än till rimliga multiplar om man nu också väger in storägarnas finansiella kapacitet samt kunskap och nätverk inom sektorn.

På en marknad full av alternativ i fastighetssektorn har vi svårt att lockas av Logistea i nuläget även om nischen bolaget verkar i är eftertraktad (vilket inte minst syns i Sagax värdering).

För att kunna köpstämpla Logistea till nuvarande kurs så måste man skruva ned avkastningskravet rejält och det anser vi inte är riktigt motiverat just nu.

Sälj aktien.

Logistea

Kurs när analysen gjordes: 26,18 kronor
Börsvärde: 2 465 Mkr
Rapport: 18/2
Råd: Sälj

Nyckeltal

Hyresintäkter: 167 Mkr
Driftnetto: 128 Mkr
Central admin: −32 Mkr
Fin kost: −27 Mkr
Förvaltningsresultat: 69 Mkr
...per aktie: 0,73 kr
Substansvärde/aktie*: 9,6 kr
Aktiekurs: 26,18 kr
Premie(+)/Rabatt(-): 173%
P/Förvaltningsresultat: 35,7

*NAV