Experter: Höjda tomtavgifter kan sänka bopriser – lika viktigt som stambyten
På senare tid har flera bostadsrättsföreningar fått sin tomträttsavgift kraftigt höjd, framförallt i Stockholms innerstad. Över tid kan uppräkningarna leda till ett större prisgap mellan lägenheter i föreningar som äger marken och jämfört med de föreningar som hyr, säger experter till Omni Ekonomi.
– På sikt kan avgifterna leda till lägre priser på bostäder med tomträtt, säger SBAB:s boendeekonom Claudia Wörmann.
Som köpare eller ägare bör man därför se över föreningens avtal och kolla när avgifter omförhandlas och om styrelsen tagit höjd för det, säger experterna.
– Tomträtt är lika viktigt att ha koll på som stamrenoveringar och bolån, säger Tor Borg, analytiker på Boverket.
”I villaannonser är det ofta mycket lättare att se om det handlar om en tomträtt. Men inte lika lätt när man ska köpa bostadsrätt. Den informationen finns i årsredovisningen och många gånger inte i själva annonsen. Läs årsredovisningen. Man bör ha koll på när tomträttsavtalet löper ut för vid förnyandet kan avgiften höjas, eftersom det baseras på taxeringsvärdet.”
”Tomträtt är lika viktigt att ha koll på som stamrenoveringar och bolån. Man bör ha koll på vad tomträtt innebär, i form av rättigheter och skyldigheter. Dessutom bör man veta hur tomträttsavtalet ser ut för den förening eller det hus man är intresserad av, till exempel hur ofta tomträttshyran ändras, när den ändrades senast och hur mycket den kan tänkas stiga nästa gång den ändras. Detta ingår i den ’besiktning’ och kostnadskalkyl som man alltid bör göra som bostadsköpare.”
”Kommunerna bestämmer själva över tomträttsavgälden, och den kan därför alltså påverkas av politiska strömningar. Något som sällan är bra, bostadsmarknaden behöver stabilitet.”
”Om man bor i en bostadsrätt i en förening med tomträtt kan det, och om avgiften höjs, leda till att din månadsavgift höjs. Att köpa loss sin tomträtt som förening är ofta dyrt. Det kan innebära att föreningen tar stora lån som påverkar föreningens möjlighet att ta andra lån för exempelvis omfattande renoveringar. Kommunen kan också säga nej till att få köpa loss tomten.”
”I och med att tomträttshyran ofta bara ändras var tionde till tjugonde år så kan ändringen, när den väl sker, bli ganska stor. Framför allt i attraktiva områden där markvärdena kanske har stigit markant. Detta kan i sin tur innebära att föreningen tvingas höja avgiften en hel del. Om markvärdena stiger så blir det också dyrare för föreningarna att friköpa marken.”
”Det finns en ökad risk för stora punktvisa höjningar av föreningsavgiften utöver de normala (inflation- och räntestyrda) kostnadsökningar, som en förening årligen har för drift och finansiella tjänster.”
”Om många föreningar får höjda avgifter kan det på sikt leda till högre avgifter generellt. På sikt kan det också leda till lägre priser på bostäder med tomträtt.”
”Om fastighetsägarna (bostadsrättsföreningarna) inte långtidsplanerar för stigande tomträttshyra och därför med 10-20 års mellanrum ’chockhöjer’ avgifterna så kan effekten bli att vissa bostadsrättsägare inte klarar det utan måste flytta. Fortsatt snabbt stigande tomträttshyror skulle kunna innebära att avgiften i ’tomträttsföreningar’ stiger i förhållande till insatsen. Det skulle kunna innebära att dessa bostäder blev billigare att köpa (jämfört med de där föreningen äger marken) men att de löpande kostnaderna blev högre istället.”
”På samma sätt som villor som står på tomträtt säljs för lägre pris än grannhus som står på ägd mark, så leder tomträtt för bostadsrätt till högre avgifter än motsvarande hus på ägd mark. Det vill säga det påverkar priset/attraktiviteten av föreningens lägenheter. Vid (kraftiga) ökningar blir gapet större mellan föreningar på ägd tomt och dom på tomträtt.”