”Kan bli stor effekt med nya låneregler”

Räkna med större sug efter små bostadsrätter i och med lägre krav på kontantinsats. Det är bra med konkreta åtgärder på bostadsmarknaden även om det tar lite väl lång tid, skriver boendeekonomen Claudia Wörmann i en gästkrönika.

Lagförslaget om ny nivå för kontantinsats och ändrat krav på amortering skickas på remiss till Lagrådet. Regeringen räknar med att lägga fram en proposition i riksdagen i februari.

I slutet av 2025 presenterades förslaget av regeringen som i korthet innebär att:

• Bolånetaket höjs från 85 till 90 procent.
• Att det skärpta amorteringskravet på 1 procent slopas (för alla som lånar mer än 4,5 gånger bruttoinkomsten).

Det är bra att det händer något konkret på området för bostäder även om det tar lite väl lång tid mellan diskussion, pressträff och (eventuellt) införande. Den svenska bostadsmarknaden har präglats av obalans mellan utbud och efterfrågan ett tag, som får konsekvenser. Säljare kan bli sittande med en bostad de för länge sedan sagt adjö till, bli hindrade i att ta nästa steg i livet, vilket leder till ytterligare tröghet. Nu verkar väntan på de nya reglerna lägga ytterligare sordin på den redan tröga marknaden. Små lägenheter har fastnat i tuggummi, verkar det som. Bra med beslut, dåligt att klara besked dröjer!

Jag drar mig till minnes diskussionerna för 15 år sedan när det första kravet på kontantinsats infördes (då med ett skarpt krav på 15 procent och maxbelåningsgrad på 85). Då blev effekten den motsatta, många ville passa på att göra affär innan de nya reglerna implementerades. Nu är det tvärtom, de mer positiva effekterna av regelförändringen leder till en avvaktan. Där och då, hösten 2010, sattes fokus på sparandet. Sedan har det bara fortsatt. Mäklare vittnade då om ett nytt fenomen, unga vuxna förstagångsköpare kom till visningen i sällskap med sina föräldrar. Det finns ingen samlad statistik om varifrån kontantinsatsen kommer. Är det eget sparande, arv, gåva eller lån utan säkerhet? Det vet vi väldigt lite om. Med de nya reglerna finns fortfarande stort behov av att spara, den insikten är förhoppningsvis här för att stanna. En del kan också behöva påminnas om att amortering är sunt. Inte minst för att skulden minskar över tid.

När priserna går ned blir amorteringen en form av krockkudde, ett skydd mot att sälja med förlust. Att sälja med vinst innebär att du också har lättare att finansiera kontantinsatsen för nästa bostad. Jag ser fler fördelar med framför allt lägre kontantinsats som kan underlätta nästa steg, för fler än förstagångsköpare. Till exempel bostadsaffären som kommer sig av en separation. Att sälja sin bostad med vinst är nästan en förutsättning för att komma vidare, både på bostadsmarknaden och i livet. Det är ju lättare att få ihop kontantinsatsen för två bostäder när den är 10 i stället för 15 procent.

Så för att summera: Förslagen om ändrat krav på kontantinsats och amortering är bra! Det kommer att underlätta för företrädesvis förstagångsköpare men även för andra. Marknaden verkar redan ha beslutat sig för att de nya reglerna blir av, vilket märks med ytterligare tröghet i att sälja små bostadsrätter.

Det är olyckligt att det tar så lång tid mellan första informationen till beslut och vidare till att besluten blir verklighet. Att fastna i ”vänta och se” (utan att riktigt veta vad det blir) i livets största privatekonomiska beslut är aldrig bra.

Om de nya reglerna implementeras bedömer jag det som att det kommer bli lite ”proppen ur”, med ökad aktivitet företrädesvis för små bostadsrätter. Initialt kan det bli en stor effekt, som sedan gradvis avtar.

Det kan leda till en utjämningseffekt för förstagångsköpare. I dag styrs möjligheten att komma in på bostadsmarknaden i områden med höga priser av om du kan få ekonomisk hjälp hemifrån.

Med lägre krav på kontantinsats får fler möjlighet att komma in på bostadsmarknaden.

De nya reglerna leder till hopp. Om inget annat är det vad den här generationen behöver. Hopp om självständighet, att bli vuxen på riktigt, att klara sig på egen hand. Hopp om en egen bostad.