Konkursvåg bland brf:er – det här händer om din förening går omkull

Värdet på lyan går upp i rök, samtidigt som belånade bostadsrättsägare sitter kvar med sina lån till banken. I bästa fall blir det små smulor kvar av kontantinsatsen.

Problemet är växande, även om det är ovanligt. 117 bostadsrättsföreningar gick i konkurs i fjol, visar siffror från Kronofogden. Det är den högsta nivån på över ett decennium. Sett i relation till de 30 000 brf:er som finns i Sverige är det dock en liten andel: några få promille.

Om föreningen hamnar i knipa kan firmatecknarna, som utsetts av styrelsen, lämna in en konkursansökan. De kan gå raka vägen till tingsrätten, utan att invänta något stämmobeslut. Då tas fastigheten och alla andra tillgångar över av en konkursförvaltare. Uppdraget är att sälja för att betala tillbaka så mycket av lånen som möjligt.

Oftast är köparen en hyresvärd, och då omvandlas bostadsrätterna till hyresrätter.

Medlemmarna i föreningen har rätt att bo kvar i nybildade hyresrätter, vilket kan vara en klen tröst för den som blivit av med mycket pengar. Att ta sig in på bostadsrättsmarknaden igen blir en rejäl uppförsbacke, med skulder till banken men ingen bostad att sälja.

Banker och andra borgenärer prioriteras vid en brf-konkurs. Först om det finns pengar kvar när det fått sitt, ska överskottet delas ut till medlemmarna. I så fall får de en klumpsumma som motsvarar ägarandelen i föreningen om inget annat bestämts i stadgarna.

Det är inte helt självklart – ens om man frågar experter.

– Vi ser att konkurserna blir allt fler men anledningen vågar jag inte svara på, säger Therese af Jochnick, affärsområdeschef på SBC, till Omni Ekonomi.

Hon konstaterar att det är väldigt ovanligt att en operativ bostadsrättsförening, som de allra flesta är, går i konkurs. Undantagen tycks sticka ut: hyresgäster som hoppas på ombildning och därför registrerat en brf eller bostadsutvecklare som skapat en bostadsrättsförening som i praktiken bara existerar på pappret.

– Dessa är alltså inte operativa i sig eller kopplade till något boende.

En annan undersökning stödjer hennes tes. 18 av fjolårets brf-konkurser, som branschorganisationen Bostadsrätterna lyckats få fram uppgifter om, ägde varken någon fastighet eller hade några boende. Det kan röra sig om ”skrivbordsföreningar där man av olika orsaker valt att försätta föreningen i konkurs”, enligt Ulrika Blomqvist, vd på Bostadsrätterna.

De kärva tiderna hjälper inte heller. Brf:ernas ekonomi pressas från flera håll i spåren av ränterally och inflationskris. Föreningarnas räntekostnader ökade med 20 procent under fjolåret, enligt fastighetsförvaltaren Nabos genomgång av av 2 500 föreningsbokslut.

Utgifterna för el, värme, vatten och sophämtning ökade ännu mer. Under 2024 stack priserna på dessa så kallade taxebunda kostnader i väg med 23 procent, enligt Nabo.

Situationen förvärras av att de flesta föreningar är dåliga på att lägga undan pengar. Nabo har tidigare bedömt att endast 28 procent av föreningarna sparar tillräckligt för att klara av kostnaderna för underhåll. Och långtifrån alla syndare har bättrat sig efter väckarklockan från Riksbanken.

Föreningarnas ekonomi är under hård press och avsättningarna för framtida underhåll brister, konstaterar Nabo i en färsk rapport.

– Även om avgifterna har höjts i flera omgångar är det inte tillräckligt för att bygga upp ett långsiktigt hållbart sparande, säger Jonas Gustavsson, chefsekonom på Nabo, i en kommentar.

Att syna siffrorna i årsredovisningen noga är A och O.

– Idealet är att köpa i en brf med låg skuldsättning och små renoveringsbehov, har Arturo Arques, privatekonom på Swedbank och Sparbankerna, tidigare sagt till Omni Ekonomi.

Det kanske enskilt viktigaste nyckeltalet att hålla koll på är skuldsättningen per kvadratmeter. Siffran ger en bild över hur räntekänslig brf:en är, vilket har stor betydelse för möjligheten att parera framtida räntechocker. Se upp om den överstiger 12 000 kronor – det är en illavarslande hög belåning, enligt SBC och flera andra bedömare.

Häromåret infördes krav på ett nyckeltal som gör det enkelt att kolla upp om brf:en sparar tillräckligt. Om föreningen sätter av 200 kronor per år och kvadratmeter är det godkänt, men om siffran understiger 120 kronor ska man dra öronen åt sig, enligt SEB:s experter på bostadsrättsföreningar.

Byte av stammar och tak, eller andra dyra renoveringar, kan förändra förutsättningarna i ett bräde. Därför räcker det inte med att kolla upp skulder och sparande, utan även om föreningen kommer att tvingas öka sin belåning för att klara av underhållet.

Planerade renoveringar kan finnas med i den tekniska underhållsplanen i årsredovisningen – annars går de ofta att hitta i förvaltningsberättelsen.

– Jag rekommenderar också att kontakta styrelsen i föreningen för att ställa kompletterande frågor om exempelvis underhållsplanen, säger Therese af Jochnick på SBC.