Räntan mer än halverad – därför lossnar ändå inte bomarknaden

Bostadspriserna befinner sig på en platå och har knappt rört sig det senaste året, visar senaste sifferskörden från Mäklarstatistik.

Utbudet av objekt på Hemnet var rekordstort vid det som mäklarna brukar kalla de stora visningshelgerna i slutet av augusti, som markerar startskottet för höstens bostadsmarknad.

Försäljningstiderna är långa: I snitt tar det 50 dagar att sälja en villa och 35 dagar att sälja en lägenhet, visar färska siffror som Hemnet tagit fram åt Omni Ekonomi.

Framför allt är det försäljning av mindre lägenheter, ettor och tvåor, som går trögt. Det vittnar flera aktörer om. Bland de bostadsaffärer som faktiskt görs är det rekordmånga som säljs under utgångspris, rapporterar SvD.

Någon skjuts på bostadsmarknaden av lägre räntor är svår att leda i bevis. I september presenterade Riksbanken ytterligare en sänkning, vilket innebär att räntan mer än halverats sedan toppnivån 2023.

Men det kan hända att en eftersläpande ränteeffekt visar sig senare, enligt experter.

Det finns flera förklaringar, menar Citymarks analyschef Tor Borg.

Den första och kanske viktigaste är hushållens försämrade köpkraft i spåren av inflationskrisen, enligt honom.

– Hushållen har inte det ekonomiska utrymme som man hade innan inflationschocken. Det har inte återhämtats än, säger han till Omni Ekonomi.

Därtill vacklar arbetsmarknaden. Ökningen av sysselsättningen har varit begränsad de senaste två åren, noterar Borg.

– Ovanpå det finns en ganska bra korrelation mellan bostadspriser och börsens generalindex. Och börsen har varit väldigt instabil. Det är nog också någonting som håller tillbaka det här.

Ytterligare en förklaring, som han ser det, är att den pandemidopade bomarknaden som rådde förut fick många att komma till skott tidigare än vad de hade tänkt sig. En del som hade planerat att köpa 2023–2025 kan ha agerat redan 2021 eller 2022.

– Det innebär att vi nu får en period på något år med svalare efterfrågan, säger analyschefen.

Inom mäklarkåren vittnas det samtidigt om att köpare blivit försiktiga av oro kopplad till omvärlden. Det fanns förhoppningar om att affärerna skulle ta fart i våras, men Trumps tullbesked i april satte stopp för det. Erik Wikander, vd på Svensk Fastighetsförmedling, beskriver det som att ”oron kring framtiden ligger fastcementerad hos många”.

Psykologiska mekanismer kan också ge förklaringar.

Förlustaversion kallas vår ovilja att realisera en förlust. Det svider mer att göra förluster än vad vinster ger upphov till positiva känslor. För att undvika det förstnämnda scenariot sätts ofta ett högre utgångspris än vad som är gångbart på marknaden. Höga utgångspriser talar i sin tur för svårigheter att hitta en spekulant.

Säljaren påverkas också av priset som denne en gång betalade för bostaden, en så kallad ankareffekt. Säljare är av naturliga skäl mindre benägna att anpassa sig till fallande bopriser än köpare, och om den tidigare köpesumman var betydligt högre talar det för längre försäljningstider.

Den utdragna perioden med noll- och minusränta är ett annat ankare, som kan få bostadsspekulanter att vänta på bättre tider.

Vad som kallas för ägandeeffekten, som myntades av ekonomipristagaren Richard H Taler, innebär samtidigt att vi värderar saker vi äger högre än andras ägodelar. Därmed överskattas ofta vad andra är beredda att betala. Det har att göra med känslomässiga band vi skapar till saker vi äger, vilket säkert många bostadsägare kan skriva under på.

Tid är en faktor.

– När vi har en miljö där alla är lite försiktiga tar det längre tid för ränteförändringar att slå igenom, säger Tor Borg.

Återhämtning i den reala ekonomin, som gör skillnad i plånboken, är en annan pusselbit som krävs för att det ska ta fart, menar han. Helena Bornevall, makroekonom på Handelsbanken, gör en liknande analys.

– Bostadsmarknaden hänger väldigt tätt ihop med vår syn på hushållens ekonomi, säger hon till Omni Ekonomi.

Ur det perspektivet är det hoppfullt att köpkraften stärks med omkring 3 000 kronor i månaden för en barnfamilj till följd av en expansiv höstbudget och löneökningar. Bornevall tar också fasta på den senaste KI-barometern, som visar att hushållen blivit mindre deppiga om framtiden.

SHB:s prognos är att bostadspriserna börjar stiga igen i höst, med stöd av minskad osäkerhet och lättade krav på bolånemarknaden. Regeringen har föreslagit höjt bolånetak, från 85 till 90 procent, och att ta bort det skärpta amorteringskravet. Förslagen är ute på remiss och föreslås träda i kraft den 1 april nästa år.

I sin nya prognos räknar SHB med att bopriserna stiger med omkring 2 procentenheter per år, som en följd av de nya reglerna. Det bidrar till bankens förväntningar om att bostadspriserna stiger med cirka 5–6 procent per år 2026-2027.

– Vår prognos är att försäljningsaktiviteten kommer fortsätta stärkas i takt med att bostadspriserna stiger, säger Bornevall.

Hon anar ett annat skifte som går i hand med en upptinad bostadsmarknad. Allt fler väntas gå på tvärs med den nu frekvent förekommande uppmaningen att sälja först och köpa sen.

När priserna väl stiger vågar fler köpa först i stället. Så har det sett ut om man blickar tillbaka på tidigare konjunkturcykler, påpekar Bornevall.

– Jag tror att det gradvis kommer att vara så att man släpper på det och ibland vågar köpa före man säljer, när man upptäcker att det inte är så svårt att sälja.