Siffrorna att nagelfara innan bostadsköp: ”Risk för avgiftsbomb”

Det kanske enskilt viktigaste nyckeltalet att undersöka är föreningens skuldsättning per kvadratmeter. Den mest aktuella siffran finns i senaste årsredovisningen som mäklaren ska kunna visa upp, och går även att hitta på bostadssajter som Booli.

Snittvärdet beräknas genom att dela föreningens långfristiga skulder med den samlade kvadratmeterytan. Siffran ger en bild av hur räntekänslig brf:en är. Det har stor betydelse för möjligheterna att parera räntehöjningar utan att chockhöja avgiften.

– Idealet är att köpa i en brf med låg skuldsättning och små renoveringsbehov, säger Arturo Arques, privatekonom på Swedbank och Sparbankerna, till Omni Ekonomi.

Snittet för bostadsrättsföreningar ligger på runt 6 700 kronor per kvadratmeter, enligt förvaltningsexperten SBC. Siffrorna är inte helt lätta att tolka, men det finns några tumregler för vilka nivåer som är höga respektive låga.

Frågar man Arturo Arques ligger en ”bra skuldsättning” under 4 000 kronor. Om siffran däremot överstiger 9 000 kronor är det ”mycket”, enligt Swedbank-ekonomen.

Markus Pålsson, chef för verksamhetsinnovation och utveckling på SBC, beskriver ett lite större spann för vad som är normal skuldsättning.

– Vi brukar säga att över 12 000 kr är högt belånat, och under 5 000 kr är lågt belånat, säger han till Omni Ekonomi.

Köpare får vara beredda på högre skuldsättning i nyproduktion. Det beror på att byggare ofta finansierar med lån utöver köparnas insatser. Däremot är risken för dyra renoveringar i nybyggda hus normalt sett mindre.

– Det behöver inte vara en dålig förening för att skuldsättningen är hög, poängterar Markus Pålsson, som fortsätter:

– Men det kan innebära en större risk. Och det medvetna valet måste konsumenten göra.

Byten av stammar och tak kan kosta mångmiljonbelopp. Därför räcker det inte med att titta på de nuvarande skulderna, utan även på om föreningen kommer att tvingas öka sin belåning för att ha råd med att underhålla fastigheten.

Planerade renoveringar kan finnas med i den tekniska underhållsplanen i årsredovisningen, men det finns inget krav på det. Annars går det ofta att hitta i förvaltningsberättelsen, tipsar Ulrika Blomqvist, vd på Bostadsrätterna.

– Titta på vilka underhållsåtgärder föreningen planerar och hur det kan finansieras, exempelvis om det finns sparade pengar i kassan, säger hon.

För att undvika obehagliga överraskningar är det också en god idé att stämma av med styrelsen kring renoveringsbehovet, eftersom det kan ha hänt saker sedan den senaste årsredovisningen.

Spekulanter kan vara mer förlåtande med höga skulder i föreningen om huset är i toppskick, och inga nya renoveringar som ökar belåningen är att vänta.

Sparade pengar täcker i bästa fall kostnader för nödvändiga renoveringar. Men det är ovanligt. Endast 28 procent av landets brf:er sparar tillräckligt för att klara av kostnaderna för underhåll, enligt en färsk rapport från förvaltningsbolaget Nabo.

Enligt rapporten behöver föreningar i snitt sätta av 250 kronor per kvadratmeter och år för underhåll. Det blir enkelt att kolla upp hur mycket föreningen sparar från och med nästa år när ett sparandenyckeltal kommer att införas som krav i rapporteringen.

Det bästa man kan göra fram till dess är att studera om kassaflödet är positivt, enligt flera experter. Om så är fallet visar det att föreningen går plus och kan lägga undan pengar.

– Om kassaflödet är negativt bör man fundera över varför det ser ut så, om det till exempel beror på amorteringar, säger Markus Pålsson på SBC.

Ulrika Blomqvist på Bostadsrätterna fyller i:

– Många föreningar fick negativt resultat när man bytte avskrivningsmetod från progressiv till rak avskrivning, men har ändå positivt kassaflöde och god ekonomi. Man kan inte stirra sig blind enbart på sista raden, säger hon.

Föreningar som sitter på bundna lån som är på väg att löpa ut kan räkna med kraftigt ökade räntekostnader. Det går att hitta i årsredovisningen vilka räntor som betalas och tidpunkterna för när lånen ska förhandlas om.

Enligt beräkningar från SBC ligger bara omkring 30 procent av brf:ernas lån på de nya högre räntenivåer.

Med tanke på att högre räntor förr eller senare påverkar alla föreningar är lånens bindningstider mindre viktiga än den totala skuldsättningen i föreningen. Men räntor som förhandlats ner till konkurrenskraftiga nivåer tyder på en välskött förening som har god koll på ekonomin.

En viktig sak att kolla upp är om föreningen äger marken som huset står på eller har tomträtt, vilket innebär att marken hyrs av kommunen. Det framgår också av årsredovisningen. För köpare innebär tomträtt en osäkerhetsfaktor eftersom tomträttsavgälden, som styrs av markpriset, justeras upp var tionde år.

– Om föreningen inte äger marken skulle jag personligen inte köpa bostadsrätten. Bor man i en storstad kommer markpriserna sannolikt att gå upp över tid, säger Swedbank-ekonomen Arturo Arques.

– Har man justering av tomträttsavgälden samtidigt som ska förhandla om lånen kan det bli en avgiftsbomb, lägger han till.

Ställ även frågor till mäklaren om hur huset värms upp. Kostnaderna skiljer sig åt mellan olika uppvärmningssystem. Under de senaste vintrarnas elprischocker har direktverkande el blivit en tung utgiftspost för många brf:er, medan de som har berg- eller fjärrvärme kommit lindrigare undan.

Ytterligare en risk är om föreningen befinner sig i en dyr tvist, vilket inte är helt ovanligt. Det ska i så fall ska vara omskrivet i förvaltningsberättelsen i årsredovisningen. Ett aktuellt exempel är en grupp bostadsköpare i Stockholm som stämt byggaren Oscar Properties.

Brf:er kan likt företag gå omkull. Då förlorar bostadsrättsägaren sina pengar som investerats i bostaden, men har rätt att bo kvar som hyresgäst.

Det är dock ytterst sällsynt att föreningar löses upp och omvandlas till hyresrätter. Ingen av experterna ser heller någon överhängande risk för en konkursvåg bland brf:er.

Så länge bopriserna hålls uppe, kommer medlemmar att skydda sina investeringar genom att gå in med mer pengar via avgiften, resonerar Markus Pålsson på SBC. Situationen är annorlunda jämfört med tidigare lågkonjunkturer exempelvis på 1990-talet.

– Då hade vi bostadspriser på så lite som 1 krona i Stockholms kranskommuner. Det innebar att man valde att lämna tillbaka lägenheten till föreningen och att föreningen stod utan intäkt för dessa lägenheter. Vi ser ingen sådan tendens i dag, säger Pålsson.

En anledning till att föreningar är försiktiga med att höja avgiften är att värdet på bostadsrätterna då minskar. Avgifterna bör höjas med i snitt 40 procent, enligt fastighetsbolaget Nabos rapport, vilket skulle få stor påverkan.

Även mindre höjningar påverkar. 500 kronor mer i månadsavgift motsvarar ett minskat lånebelopp på cirka 130 000 kronor med bankernas nya kalkylränta, visar privatekonomens Arturo Arques räkneexempel. Ett mindre låneutrymme i kombination med ökade räntekostnader sänker marknadspriset.

Det är därför troligt att många föreningar väntar med nödvändiga avgiftshöjningar in i det längsta.

– Vissa ledamöter tänker mer på sin egen ekonomi än på föreningens ekonomi. De kommer inte bo i föreningen om sju år när det är dags att byta hissen, säger Arturo Arques.