Pensionsjätten Alecta går på ny smäll – vad har hänt i Heimstaden?

Fram till 2022 hade fastigheter en sällan skådad guldålder. Pensionsjätten Alecta ville inte missa festen och storsatsade på sektorn. 2021 startades ett eget fastighetsbolag, Alecta Fastigheter.

På hemsidan skryter Alecta Fastigheter numera om att man är en av de största fastighetsbolagen i Sverige med ett fastighetsvärde på 53 miljarder kronor. Och pensionsjätten håller fast vid målet att dubbla fastighetsvärdet inom fem till sju år.

Dessutom har Alecta Fastigheter köpt in sig i fastighetsbolaget Heimstaden. Roger Akelius sålde sina bostadsfastigheter till Heimstadens dotterbolag Heimstaden Bostad för 93 miljarder kronor i en perfekt tajmad affär – för Akelius. Men med en prislapp 30 procent över Akelius värdering blev köpet mindre lyckosamt för Heimstaden Bostad och storägaren Alecta.

Några månader senare invaderade Ryssland Ukraina, inflationen rusade och räntorna följde med. För Europas högst skuldsatta fastighetssektor bar det av utför. I Heimstadens fall med Akeliusaffären som sänke.

I mars kraschade de amerikanska nischbankerna där Alecta fanns med i ägarlistorna. Förlusten summerades till 19,6 miljarder kronor. Finansinspektionen startade en utredning av bankaffärerna, men snart framkom att FI även börjat intressera sig för investeringarna i Heimstaden. Till Affärsvärlden uppgav Alecta att det inte var någon ”särskild utredning”.

Innehavet uppgår till 50 miljarder kronor och enligt DI kunde den teoretiska förlusten i det krisande fastighetsbolaget uppgå till så mycket som 26 miljarder kronor. Mer än förlusten från bankfadäsen.

Senare i april meddelade Alecta att innehavet skrivs ner med mer modesta 6 procent, motsvarande 3 miljarder kronor, baserat på en extern värdering.

När Heimstaden i augusti presenterade sin kvartalsrapport för det andra kvartalet hade bolaget gjort en förlust på drygt 7 miljarder samtidigt som skulderna uppgick till 193 miljarder. I samma veva sa finanschefen Christian Fladeland till Bloomberg att man justerat sina finansiella riktlinjer för att kunna ta in nytt kapital.

I september inledde Alecta en intern utredning av investeringarna i Hemistaden och några dagar senare inledde även Finansinspektionen en granskning av affärerna.

Det senaste beskedet från Alecta är nu att man är beredd att gå in med mer pengar i fastighetsbolaget. Enligt bedömare som DI pratat med handlar det totalt om i runda slängar 30 miljarder.

”...men det är naturligtvis helt avhängigt de villkor som då blir aktuella”, skrev Alecta på sin hemsida.

Alecta kan dock få svårt att påverka villkoren trots sitt stora innehav. För enligt en granskning av DI finns ett ”hemligt” avtal som ger den norske huvudägaren Ivar Tollefsen full kontroll.

Den som inte gör något val för hur tjänstepensionen ska placeras hamnar hos Alecta. Men hur pensionsjättens snedsteg påverkar pensionerna är inte en helt lätt fråga. De olika pensionsdelarna påverkas olika av förvaltarnas framgångar, eller misslyckanden.

Den premiebestämda pensionen (ITP1) påverkas av hur förvaltarens investeringsportfölj utvecklas. Den förmånsbestämda pensionen (ITP2) påverkas däremot inte av portföljens utveckling. I skrivande stund står investeringen i Heimstaden för 4 procent av Alectas förvaltade kapital.

För Alectas del finns bland annat risken att förlora sin plats som förstahandsval hos Collectum. I avtalet mellan Collectum och Alecta står nämligen att ett ingripande från FI är en grund för uppsägning.

Huruvida det innebär slutet på pensionsbolagens vurm för fastighetssektorn återstår att se.