Glöm prisrally – små plus är det nya normala på bomarknaden

Riksbanken har tydligt flaggat för att det inte bara är slut med räntehöjningar för den här gången, det är också räntesänkningar på gång – sannolikt redan under våren. Den övertygelsen har gett bostadsmarknadens aktörer råg i ryggen och mod i sinnet, konstaterar flera experter som Omni Ekonomi har talat med.

Erik Holmberg, marknadsanalytiker på Hemnet, konstaterar att priserna började ticka uppåt efter att Riksbanken lät styrräntan ligga oförändrad på 4,00 procent i november, en efterlängtad paus efter en hel rad höjningar.

– Marknaden tolkade det som att ”nu har man höjt färdigt”. Sedan dess har den bilden stärkts ytterligare, säger han till Omni Ekonomi.

Tidigare i veckan släppte SBAB och Booli sitt månatliga Housing Price Index (HPI) för mars. Det visar att bopriserna stigit tre månader i rad, även justerat för säsongsmässiga variationer. Den övergripande prisstegringen var 1,9 procent och trendmässigt noterades en uppgång om 0,3 procent. Sedan årsskiftet har priserna stigit med i snitt 4 procent.

SBAB:s chefsekonom Robert Boije sa i samband med mätningen att man ”möjligen kan ana ett litet trendbrott”, eftersom även den underliggande trenden ser ut att ha en viss dragning uppåt.

– Det blir nu intressant att följa utvecklingen kommande månader där den normala säsongspåverkan blir allt svagare och där det finns faktorer som talar för att priserna kan gå åt lite olika håll.

Bostadsmarknaden befinner sig i ett rätt prekärt läge, som gör det lite svårt att sia om utvecklingen.

Å ena sidan är utbudet stort – till och med historiskt stort, säger Robert Boije. Det talar för att prisutvecklingen hålls nere. Å andra sidan har bostadsmarknaden i princip varit fastfrusen ett bra tag, vilket har gjort att det sannolikt kliar i fingrarna hos ett och annat hushåll att flytta på sig. Det talar i sin tur för ”lite bättre snurr uppåt i priserna”, som han uttrycker saken.

Hypotekets boendeekonom Claudia Wörmann konstaterar att optimismen är påtagligt större nu än bara för några månader sedan. Det lär resultera i ökad aktivitet, tror hon.

– Tror man på marknaden törs man både agera och buda igen.

Samtidigt finns det ett uppdämt flyttbehov ute på marknaden, påpekar hon. Ändrade livssituationer, ändrade kostnadskalkyler eller bara en allmän lust – de som har gått och väntat på bättre tider lär komma loss nu. Det kan till och med bli budgivningar igen, om objektet är det rätta.

Någon ny tjurmarknad à la 2000-talet lär det dock inte bli tal om, det är experterna överens om. Eller, som Erik Holmberg säger: I det korta perspektivet är det är inte det mest sannolika scenariot i alla fall.

Snarare handlar det om ”svagt stigande priser”, möjligen 5–7 procent för riket som helhet, om det fortsätter på den nu inslagna vägen – sannolikt med tydliga variationer mellan objekttyper och geografiska områden.

För det räcker inte bara med att Riksbanken plockar ner styrräntan för att bopriserna ska växla upp, konstaterar Robert Boije.

– De lite längre marknadsräntorna och därmed längre bundna bolåneräntorna måste också sjunka markant för att få en större skjuts uppåt i bostadspriserna, säger han till Omni Ekonomi.

Claudia Wörmann tror snarare på en smygstart än en rivstart. 2000-talets tjurrusning präglades och möjliggjordes av låga räntor och låg inflation. Populära objekt kunde ryka redan innan första visning om man bara hade mod och tillräckligt vassa armbågar.

Läget är – som bekant – ett annat i dag. Det har skapat mer eftertänksamma köpare, tror hon.

– Det är bara positivt. Nu kanske vi får en marknad där den som vill räkna två gånger och tänka till lite också har en chans.

Risker finns det gott om: En ny geopolitisk kris som gör att inflationstakten åter växlar upp och gröper ur den redan urlakade köpkraften. Att Riksbanken inte kan sänka räntan som planerat, eller till och med tvingas höja den. Att arbetslösheten stiger och färre får ihop sina kalkyler. Att människor räknar med fler räntesänkningar än vad som sedan blir verklighet. Att köpare och säljare befinner sig på olika planeter i prisfrågan.

Det sistnämnda har varit lite av en stötesten som präglat marknaden de senaste åren. Säljare minns sötebrödsdagarna då grannen fick gott betalt för sin bostad och vill ha lika mycket, helst lite mer. Köpare skambudar i hopp om att få göra ett klipp på en marknad där det nästan myllrar av objekt till salu. Då tar det stopp, av förklarliga skäl.

– För att aktiviteten ska komma igång på riktigt gäller att både köpare och säljare har samma uppfattning om pris. Om det tar tid kan det sinka affärerna, konstaterar Claudia Wörmann.

Men det saknas inte heller hopp och möjligheter. SBAB:s Robert Boije pekar på att en mjuklandning faktiskt ligger i korten för svensk ekonomi, med en inflationstakt som spås ligga stilla runt tvåprocentsmålet utan alltför hög arbetslöshet.

– [Då] kan hushållens reala inkomster och köpkraft börja öka igen, vilket borgar för en stabil återhämtning även på bostadsmarknaden.

Minskad osäkerhet kan också göra underverk för en marknad där varje affär potentiellt är den största i livet för de inblandade.

– Jag hoppas på bättre förutsägbarhet så att människor vågar agera. Det kanske viktigaste är att människor som har behov av att flytta faktiskt har möjlighet att göra det, säger Hemnets Erik Holmberg.

Han lyfter också politiska faktorer som kan komma att påverka bostadspriserna, bland annat amorteringskravets väl och ve som just nu är under utredning. Skulle det beslutas om någon form av uppluckring hade det sannolikt fått vissa effekter på priserna, tror han.

Men förhandstipset är ändå en generellt ganska stillsamt stigande prisutveckling den närmaste framtiden. Det välkomnas av Claudia Wörmann.

– Inslagen av spekulation på bostadsmarknaden försvann när priserna gick ner och räntan gick upp. Det är positivt att människor i första hand köper bostad för att bo, säger hon.