”Boräntor nära toppen – snart kan marknaden vända”
Räkna med en sista höjning från Riksbanken i nästa vecka och sedan räntepaus i omkring ett år. En räntetopp i sikte i kombination med stigande reallöner talar för att bopriserna kan börja röra sig uppåt nästa år. Samtidigt börjar det hända saker på den kommersiella fastighetsmarknaden, skriver Handelsbankens chefsekonom Christina Nyman i en gästkrönika för Omni Ekonomi.
I Handelsbankens senaste Fastighetsrapport samarbetar våra makro,- kredit-, aktie- och hållbarhetsanalytiker. Personligen tycker jag att det är väldigt lärorikt att följa vad som händer på fastighetsmarknaden ur så många olika perspektiv. I denna upplaga av rapporten fortsätter vi att följa hur hushåll och fastighetsbolag anpassar sig till högre finansieringskostnader.
Vad Riksbanken gör nästa vecka spelar så klart roll men kanske ännu viktigare är vad som händer med räntan på lite längre sikt. Vi tror att Riksbanken höjer styrräntan en sista gång nästa vecka och att den sen ligger still till september nästa år. Därefter räknar vi med relativt långsamma räntesänkningar och att räntan på lite längre sikt ligger betydligt högre än innan
inflationsuppgången. Det betyder att det krävs inte bara en kortsiktig anpassning till högre räntenivåer utan också anpassning för långsiktig hållbarhet.
Stigande räntor och höga riskpremier pressar nu såväl hushåll, som bygg- och fastighetsbolag hårt. För hushållen är vår bedömning att de till stor del har anpassat sig till den högre räntenivån, genom att dra ner på sin konsumtion. De stora fallen i reallöner är bakom oss och nu stiger de i stället sakta.
Det tillsammans med att hushållen har justerat upp sina ränteförväntningar och att boräntor på utestående lån är nära toppen gör att vi räknar med att bostadspriserna därmed förblir stabila och ökar svagt nästa år. Även det stora fallet i bostadsinvesteringar är bakom oss men produktionskostnader lär förbli höga och byggkalkylen blir därmed fortsatt svår att få ihop. Vi ser därmed ingen större ökning av bostadsbyggande de närmaste åren.
På den kommersiella fastighetsmarknaden har det hänt förvånansvärt lite men nu börjar det långsamt röra på sig. Hyresmarknaden för kommersiella lokaler visar tecken på att sakta in samtidigt som höga finansieringskostnader långsamt pressar upp avkastningskraven. Kommersiella fastighetsvärden har hittills sjunkit i genomsnitt med nästan 8 procent.
Som tidigare räknar vi med att fastighetsvärden fortsätter sjunka de kommande kvartalen, med i genomsnitt 15 procent från toppen i mitten på 2022. Samtidigt har utvecklingen under året stärkt vyn om en splittrad bild hos fastighetsbolagen, där vissa och företrädesvis bostadsägande fastighetsbolag tvingats till akuta åtgärder medan ”sitta stilla i båten” fortsätter att vara den dominerade strategin för många andra bolag.
Vi räknar med att vi kommer att få se mer åtgärder från bolagen det kommande året och att även obligationsmarknaden kommer att öppna upp för fler emissioner. Mot bakgrund av det besvärliga läget på fastighetsmarknaden med ett lågt byggandet är det inte konstigt att efterfrågan på politiska initiativ ökar allt mer.
Tyvärr finns det inga enkla lösningar, för då skulle de nog redan vara genomförda. Ropen på åtgärder riskerar leda till temporära åtgärder med tveksam verkan. Det man vill se nu är långsiktighet och förutsägbarhet.
Bakgrund | Christina Nyman
• Chefsekonom och chef för global makroanalys på Handelsbanken
• Var tidigare prognoschef och blev senare chefsekonom
• Har ett flerårigt förflutet på Riksbanken
• Skriver brett om makrofrågor en gång per månad
Fotnot: Skribenten representerar ett företag som är aktör med egna intressen på marknaden.